【申請按揭2026】雙糧、花紅、佣金、轉工對申請按揭有何影響？

踏入新一年，職場上升職、轉工、出花紅不計其數，打工仔的入息通常分為月薪或者底薪，再加雙糧及或花紅等。除了固定月薪及底薪部份，其餘收入在申請按揭時要小心計算。究竟這些情況對申請按揭有甚麼影響？經絡按揭為大家拆解一下。

臨近農曆新年，不少公司陸續派發雙糧或花紅，為辛勞的打工仔帶來獎勵。原來這些薪金以外額外獲得的報酬，在買樓申請按揭時，也能成為額外的借貸力，幫助通過收入審核。不過這些額外收入在按揭審批時會有何不同？筆者在此作詳細介紹。

雙糧

從銀行批核按揭角度，如果公司聘用文件中明確列有雙糧條款，通常會被視為固定收入，並可計算進入息之中。例如員工月薪為$33,000，若加上雙糧部分，則每月薪金可增加$2,750（$33,000/12個月）至$35,750。

花紅

花紅的計算方法較雙糧複雜，一般會以24個月的平均金額計算。假設打工仔首年花紅為$10,000，次年為$15,000，銀行會以約$1,042（即($10,000 + $15,000)/24個月）計入息之中。需注意的是，若申請按揭保險，用於計算年終花紅的金額最高不可超過月薪三倍。此外，若已轉職至新公司，舊公司的花紅通常不納入計算，只會以現職公司的花紅總額除以24個月。申請按揭前，務必將相關金額計算清楚。

約滿酬金

部分專業及技術性行業打工仔，在合約期滿時會獲發約滿酬金。有些銀行會將此收入計進入息，例如合約期為3年，約滿酬金為$30,000，銀行會將其除以36個月，即每月薪金可額外加上$833。不過，各銀行的計算方式及要求各有不同，建議事先向銀行及按揭轉介公司查詢。

佣金

保險經紀、地產代理等行業的收入通常以底薪加佣金計算，透過按揭保險最高可申請八成按揭。銀行一般會以過往6個月的佣金收入平均數來計算收入，但部分銀行可能會先剔除最高及最低月份的收入後再計算。由於計算方法較為複雜，建議向按揭轉介公司查詢各銀行的實際計算方法。此外，因佣金收入行業需提供至少6個月入息證明，申請人應預留充足時間準備相關文件，才能使按揭申請過程更加順利。

以上為銀行的一般做法，惟各銀行的審批準則各有不同，個別銀行可能較為嚴謹。此外，銀行亦會不時調整計算方法，故申請前最好先諮詢按揭專業人士，以避免不必要的波折。
 

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FAQS
 

申請按揭時，銀行如何計算花紅收入？
A1：銀行一般取申請人過去 2 年花紅總額計算年均值，部分銀行會對金額打折扣，再將年均花紅攤分至 24 個月，折算為每月新增入息納入入息測試；計算公式為「（兩年花紅總額）÷24 = 每月新增花紅入息」。
 

轉工後，舊公司的花紅能否併入按揭入息計算？
一般不能。若申請人在上會前 2 年內有轉工經歷，銀行僅認可新公司的花紅金額，舊公司花紅不納入計算，僅將新公司花紅攤分至 24 個月折算每月入息。
 

雙糧要滿足什麼條件，才能被銀行納入按揭固定入息？
核心條件是僱傭合約中明確列明每年會派發雙糧，此時雙糧才會被銀行認可為固定收入；計算方式為將全年雙糧金額平均攤分至 12 個月，直接增加每月認可入息。
 

剛轉工不足 3 個月，是否可以申請按揭？
A4：銀行基本要求提供過去 3 個月入息文件，轉工不足 3 個月審批難度會大幅增加，建議與業主商討延長成交期，待做足 3 個月、文件齊全後再申請；若急需申請，可委託按揭專員向銀行協調，部分銀行可接受「先審批、後補交 3 個月入息文件」，但非普遍批核結果。
 

花紅、雙糧等非固定收入，對按揭申請的核心作用是什麼？
符合銀行計算規則的花紅、雙糧收入，折算為每月入息後，會與固定月薪 / 底薪合併，用於按揭審批的入息測試，直接影響申請人可獲批的按揭額度，是置業申請按揭的重要入息補充。

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