【二手樓按揭2025】想買美孚新邨、太古城、黃埔花園？拆解二手樓買入程序、按揭成數、還款年期、入息要求、人齡樓齡限制

美孚新邨、太古城、黃埔花園等二手藍籌屋苑雖然已上了年紀，但由於交通方便、社區配套完善，仍吸引買家買入自住或投資。買入二手樓需要注意甚麼事項?申請按揭有甚麼要注意？二手樓估價樓齡、人齡、按揭成數方面有甚麼要注意？經絡按揭一次過為大家拆解（以下資料主要參照二手私樓，如涉及資助房屋等物業，可向按揭專員直接查詢）。

買入二手樓程序

1. 評估首期預算 
買入二手樓前，首先要計算買樓的開支，包括首期、按揭利息開支、印花稅、律師費及裝修費，其中首期及印花稅開支最大，可用按揭計算機進行初步預算。 

2. 視察樓盤 
買家可根據預算物色心儀的樓盤，首先可選擇地區及物業類型，再於地產代理網頁瀏覽心儀樓盤，再聯絡相關地產代理睇樓。選擇物業要留意住宅的樓齡、面積、位置及了解附近樓層的最近成交價，並且最好親身睇樓，了解單位質素。 

3. 查冊 
只要透過簡單的物業查冊，便能知道單位業主姓名、借貸狀況、物業過往歷史及狀況，如果物業由地產代理處理，可交由對方協助查冊及分析是否有潛在風險。 

4. 決定業權 
買入物業時如果買家只有1人，便屬於唯一擁有人（Sole Owner），毋須考慮業權問題，但如果業主涉及兩人或以上，便要考慮應選擇分權共有（Tenancy in Common）或聯權共有（Joint Tenancy）。分權共有是指業權的權益以各人所付的樓價比例分配，例如其中1名業主付出樓價25%，便享有物業1/4業權。如果對方身故，其物業權益便會成為遺產處理。聯權共有是指各人的權益或業權份數屬於均等，一旦其中一人身故，此人的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人。 

5. 簽署臨時買賣合約 
當雙方達成買賣共識，便可以簽署臨時買賣合約（俗稱「臨約」），是一份具有法律約束力的協議。簽署臨約時，買家支付樓價3%至5%訂金，俗稱「細訂」。 

6. 買家申請按揭 
申請按揭是置業重要一環，除了直接向銀行申請按揭，如果想比較不同銀行的按揭計劃及現金回贈，可向按揭轉介公司一次過格價。 

7. 簽署正式買賣合約 
簽署臨時買賣合約後14日雙方簽署正式買賣合約，買方再支付訂金，俗稱「大訂」，細訂加大訂一般為樓價的10%。期間買家律師會負責查閱物業狀況，如有問題會向賣方律師查詢。 

8. 繳交印花稅 
住宅印花稅需要在簽署正式合約後30日內支付，如果屬於首次置業，可以支付較低稅率的印花稅率，如果已經擁有住宅物業，便要承受較重的稅率。 

9. 最後視察及收取鎖匙 
臨近成交日買家驗收單位，可帶備驗樓清單或委託驗樓師進行檢驗，如有問題即時通知律師。在此時，銀行亦有機會 

10. 成交日簽署轉讓契 
買方雙方正式在律師樓簽署轉讓契，把單位業權由賣方轉讓予買方，同時買方正式收取鎖匙成為單位業主。銀行會於成交日放賣至賣家律師，再由律師轉交款項予業主。

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買入二手樓有甚麼開支？

1. 印花稅 
印花稅是買二手樓最大的額外成本，如果為首次置業，印花稅稅率較低，但如果為非首次置業，印花稅會較高。

2. 經紀佣金 
如果二手樓買賣以地產代理處理，買賣雙方均需支付佣金，金額由雙方釐定，一般為樓價1%，如果物業樓價為600萬，佣金便是6萬。通常在買賣成交時才向代理支付，買入物業前應與地產代理及賣方商討清楚。 
 

3. 律師費 
買入二手樓需要由律師處理法律程序，當中涉及包括樓契及轉讓契等文件，如果物業業權出現問題，買方律師亦會作出質詢，完成物業買賣後，又需要把資料在土地註冊處註冊，因此數千至數萬元的律師費用必不可少。 

4. 利息開支 
除非買家以Full Pay形式買樓，否則便需要申請按揭，以及支付相關利息支出。每間銀行的按揭計劃各有不同，比較不同按揭計劃有助節省利息支出。

5. 按揭保險費用 
如果置業人士不夠首期，有需要向按證公司申請按揭保險，視乎貸款額、按揭成數、還款年期等因素而定，詳情可留意按證公司的按揭保費一覽表。一般情況下，按證公司亦會為良好信譽申請人提供保費折扣，詳情可與經絡按揭查詢進一步資料。

6. 裝修費用 
如果買入二手物業缺乏裝修，或不滿意本身裝修，便需要動用資金處理，至少預算二十萬以上。 
 

二手樓按揭指南

二手樓按揭計劃

選擇銀行的按揭計劃，需要留意現時市場上的按揭計劃種類，第1個是H按計劃（H按）、最優惠利率按揭（P按）及定息按揭。按揭利率的高低主要受制於美國加息或減息影響，近年銀行為搶佔生意，推出不同的按揭計劃優惠及以高現金回贈吸客。H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃，H是銀行同業拆息HIBOR的意思。供樓時間長達二、三十年，息口難免會有升跌，在息口處於低位時，H按供樓人士的利息往往遠低於鎖息上限，比P按供樓更為優惠。當息口開始上升時，如果銀行未有提高最優惠利率，仍可以用鎖息上限的息率供樓，因此現時大部份供樓人士會選用H按供樓。

二手樓按揭估價 
 

買家如果買入一手樓，短期內毋須理會物業估價問題，但買入二手樓便要注意估價的高低。物業估價會受到物業成交、樓齡、物業質素、物業類型、樓層、座向、附近環境等因素影響，每間銀行會自行委託估價行進行估價，估價的結果會影響按揭最終批出的貸款額。假設二手樓單位的成交價為500萬，業主打算申請六成按揭，理論上能獲取300萬，但如果銀行估價只有450萬，最終批出的按揭貸款額只有270萬，買家的首期便要額外增加30萬。 

銀行對於市場上不少另類物業未能提供估價，其中凶宅是最典型例子。凶宅在法律上沒有定義，通常是單位內發生的不自然死亡個案，如自殺及謀殺案等。由於市場上沒有公開的資料紀錄，估價行內部才有自己的凶宅紀錄，所以每間估價行對凶宅的估價，可能出現差異。如果單位變成凶宅，銀行估價不單止影影響涉事單位，有時更會影響同層或上下樓層的單位。

二手樓按揭成數

二手樓買家需要根據金管局的指引申請按揭，按揭成數如下：

銀行一般按揭成數

按揭保險成數