【居屋按揭】316萬買到548平方呎九龍區居屋？低水與按揭有關？

近月不少居屋業主願意減價放盤，其中牛池灣瓊山苑一個548平方呎單位，以未補地價316萬沽出，呎價只需要五千多元。屋苑位於九龍區，而且附近環境清幽，但呎價卻比其他居屋為低，其中與按揭因素有很大關係，經絡為大家分析箇中原因。

翻查地產代理資料，現時瓊山苑的568平方呎單位綠表價低至299萬，在價格上可謂非常吸引。瓊山苑前身為木屋區，於1983年入伙，是該區第一批居屋，現時樓齡已接近40年。

由於房委會只為居屋提供30年擔保期，所以瓊山苑已經超過房委會的擔保期。對於已過擔保期的居屋，銀行態度會較審慎，屋苑單位最高按揭成數只有六成，申請人亦需要在不能增加擔保人的情況下，進行壓力測試。以316萬單位為例，由於受按揭成數限制，需要預備$1,264,000首期才能買入，一般居屋買家未必能輕易負擔。

（以上資料以實際按息2.5%、還款期25年計算，但未必反映真實個案情況，數據只供參考）

相對於已過擔保期的居屋，未過擔保期的居屋申請按揭較為寬鬆。按揭成數方面，如果屬於綠表人士，按揭成數可高達九成半，白表人士最高按揭成數則為九成。符合供款與入息比率的要求即可。入息文件方面，未過擔保期居屋的要求較為寬鬆。壓力測試方面，未過擔保期居屋的買家可以獲豁免壓力測試的考驗。

假設瓊山苑未過擔保期，316萬的單位綠表人士可以申請九成半按揭，首期只需要$158,000，即可申請。如果屬於白表人士，可以申請九成按揭，首期亦只需$316,000便可申請。由於已過擔保期的居屋按揭條件限制較多，在樓價上會有反映，一些樓齡較舊的居屋便會出現低水的成交。

對於有較豐富首期的合資格人士，選擇擔保期與否的居屋也沒有太大影響，但如果屬於以下類別人士，買擔保期已過的居屋，上會便要留神：

1. 首期不足的人士：因為兩類屋苑的按揭成數差距大，要更審慎選擇合適的居屋名單。
2. 收入不足人士：對於一些收入不足以應付壓力測試的人士，便有機會借不到足夠的按揭成數，甚至被銀行拒絕批出按揭。

其實除了已過擔保期的居屋，一些接近擔保期完結的居屋，銀行也有機會收緊按揭批核，或收緊按揭成數或縮短按揭還款期，而且每間銀行批核情況不一，最好的方法是買入單位前，先向按揭轉介公司查詢，申請居屋按揭自然更加暢通。