最近有發展商減價出售新盤貨尾單位，吸引大批準買家參觀，其實過往不少發展商會為貨尾單位提供優惠。究竟選擇貨尾還是二手樓較為適合？經絡按揭為大家介紹選購樓花的注意事項及按揭攻略。
為甚麼會出現新樓貨尾？
市場上出現新樓貨尾，主要有以下兩個原因：
1. 買家撻訂
買家與發展商簽署臨時買賣合約後，要在指定時間內付清餘額，如果未能繳付餘額，便會被視為放棄交易，發展商會再把單位重售，這些撻訂單位成為貨尾其中一個源頭。
2. 發展商持貨
發展商會把物業的優質盤先持貨再靜待時機出售，成為貨尾其中一項原因。
新樓貨尾按揭成數
自從2023按揭成數放寬後，不論是樓花貨尾還是現樓貨尾，均可以申請同一樣的按揭成數：
1. 一般按揭成數上限
任何樓價 | 按揭成數上限：70% |
2. 按揭保險計劃 (適用於物業價格$3,000萬或以下)
| 住宅物業價值 | 按揭成數上限 |
| $400 萬以上至$1,000 萬 | 80% 或 90%* |
$1,000 萬以上至$1,125 萬以下 | 80% 至 90%* (貸款額上限$900萬) |
$1,125 萬或以上至$1,500 萬 | 80% |
$1,500萬以上至$1,715萬 | 70%-80%(貸款上限$1,200萬) |
$1,715萬以上至$3,000 萬 | 70% |
*只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士
貨尾有甚麼種類？
新樓貨尾主要有2種，分別為樓花貨尾，二是現樓貨尾，兩者最大分別是落成後樓宇的折舊問題。如果介意樓宇折舊問題，買家可選擇仍在樓花期的貨尾單位，好處是與其他買家在物業落成時收樓。而且相對於第一批買入的買家，貨尾單位可以等待入伙時間較短。
至於如果想買入現樓貨尾的買家，要留意新盤是何時已入伙，如果落成年期較長，業主收樓時可能會發現單位內的裝修有點舊。若已落成數年之久，物業會因為長期沒人住，可能變得較為殘舊，或是有其他肉眼看不到的問題，建議找人驗樓，以了解單位內部情況。
| 樓花貨尾 | 現樓貨尾 | |
| 入伙時間 | 根據收樓日期入伙 | 可在短期內入住 |
| 單位狀況 | 較少出現折舊 | 可能出現折舊，或是有其他肉眼看不到的問題，建議找人驗樓，以了解單位內部情況。 |
新樓貨尾及二手樓，哪樣較好？
除了選擇一手樓貨尾，市場上二手樓亦有不少好選擇，究竟要選擇貨尾還是二手樓？以下是一手貨尾與二手樓的比較：
| 一手貨尾 | 二手樓 | |
| 售價 | 發展商會列出售價，不能議價。 | 準買家可以向業主議價。 |
| 付款方法 | 發展商會提供多項付款方法，例如即供、建築期、發展商一按、二按等。 | 一般臨時買賣合約支付3%-5%訂金，再於簽署正式買賣合約時支付樓價10%金額，再於收樓時支付餘額。 |
| 地產代理佣金 | 由發展商支付 | 由買家支付 |
| 入伙日期 | 買家要留意入伙時間，如果入伙已久的現樓貨尾，除了內部單位可能出現折舊，有需要可找專業人士驗樓。如果屬於樓花貨尾，則要留意收樓時間。 | 根據臨約指定的成交期收樓。 |
| 申請按揭 | 可選用按揭保險，最高可做9成按揭。 | 可選用按揭保險，最高可做9成按揭。 |
| 估價 | 銀行一般根據發展商合約價進行估價。 | 需要找按揭轉介公司或銀行估價，銀行會根據物業質素附近物業成交決定估價。 |
| 單位狀況 | 樓花貨尾: 由於物業未落成，需要留意售樓說明書及示範單位進行研究。 現樓貨尾：一般在指定時間內參觀單位。 | 如果屬於交吉單位，地產代理會帶準買家上門睇樓。 如屬於連租約單位，未必能睇樓。 |
| 保養 | 個別發展商可能提供1至2年的維修期，如果單位出現問題，可找對方處理。 | 如成交後才發現問題，買家很大機會需要由自己承擔。 |
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