【香港跟美國減息2024】實際按息低至3.875%！對H按、P按、業主、準買家的影響

隨著美國聯儲局9月宣佈減息0.5%，滙豐銀行亦宣佈減息0.25%，究竟對於供樓人士而言，可以慳到幾多錢？本文介紹減息周期下供樓人士可節省多少開支，以及對準買家帶來甚麼好處。

減息對香港樓市有何影響？

目前本港住宅租金回報率普遍為3.3%左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。

減息周期下，邊類人士會受惠？

1. 現時供樓業主

對於正在供樓的H按業主一旦減息周期正式開展，拆息持續下降，實際按息跌穿鎖息上限水平後，無需再依靠「cap頂」供樓，利息會慳更多。至於正在使用P按的業主，在銀行調整最優惠利率後亦可以受惠，減少供樓壓力。

2. 對於打算買樓的人士

對於打算買樓的人士，預期供樓利息能夠下降之餘，銀行減最優惠利率，鎖息上限亦會降低，基於按揭的入息門檻是以鎖息上限作為基礎，申請按揭時的入息門檻便會更低。

4大銀行現時最優惠利率及減後後的變化

香港減息周期下，H按及P按人士如何受惠？

對Ｈ按及P按用家而言，如何慳到利息成本? 

1. H按

H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃，現時主流的H按計劃，一般為H+1.3%，當中的H正是HIBOR的意思，其鎖息上限的實際按息一般為最優惠利率減一個百分比。

入息要求減低

假設大型銀行按揭計劃為H+1.3%，鎖息上限為P-1.75%，在香港銀行未減息前，最優惠利率為5.875%，鎖息上限為4.125%。減息後最優惠利率降至5.625%，鎖息上限為3.875%。

每月供款減低

另外，在鎖息上限下跌情況下，現時依靠CAP頂供樓的業主，供樓開支亦能減少。其次，當拆息持續下跌，當H按供樓人士未必再需要依靠鎖息上限供樓，每月供樓開支亦可以減少。

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2. P按

P按是以最優惠利率計算的按揭計劃，一銀行調整最優惠利率，供樓利息亦得以舒緩。另外，P按的入息要求亦會下調。

香港銀行減息0.25%後供款及入息變化

*假設為貸款額500萬、供款期30年、P按計劃為P-1.75%、並以滙豐銀行最優惠利率計算。

減息周期開始下採用P按／H按的每月供款變化

*假設為貸款額500萬、供款期30年、P按計劃為P-1.75%、並以滙豐銀行最優惠利率計算。

準買家申請按揭慳息錦囊

選用H按：HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。

貨比三家：減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠回贈不一，建議買家貨比三家，選擇較多合適的銀行承造按揭。
 

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美國減息FAQs

美國經濟指標與減息有甚麼關係？
 

美國的減息決策主要基於以下經濟指標：

• 通脹率：若通脹率持續低於美聯儲的2%目標，可能促使降息。
• 就業數據：失業率的上升可能導致美聯儲採取寬鬆的貨幣政策。
• GDP增長：經濟增速的放緩可能成為降息的依據。
• 全球經濟形勢：貿易緊張與地緣政治風險等因素也會影響美聯儲的決策。
   

美國減息有甚麼影響？

作為全球最大的經濟體，美國的減息可能帶來以下影響：

美元資產收益率下降
國債收益率：美國國債的收益率可能下降，對全球債券市場產生影響。
銀行存款利率：美元定期存款利率可能降低，減少投資者對美元資產的興趣。
對香港的影響：由於港元與美元掛鉤，香港的銀行存款利率可能也會隨之下調。
 

全球資金流向變化
股票市場：低利率環境可能促使投資者轉向風險較高的股票市場。
新興市場投資：資金可能流向收益率較高的新興市場，特別是在亞洲地區。
房地產投資：低利率可能刺激全球的房地產投資，包括香港的樓市。
 

美元匯率波動
美元貶值：減息通常會導致美元相對其他主要貨幣的貶值。
對香港的影響：由於港元與美元掛鉤，香港的出口競爭力可能受到影響。
跨境投資：美元貶值可能促使海外投資者增加對香港資產的配置。
 

全球貿易格局變化
出口競爭力：美元貶值可能提高美國的出口競爭力，影響全球貿易平衡。
大宗商品價格：美元貶值可能推高以美元計價的大宗商品價格。
香港作為貿易樞紐：香港可能需要調整貿易策略以應對新的全球貿易格局。