銀行批核按揭申請，除了會考慮申請人的財務狀況，還會把物業的估值考慮在內，才批出按揭的貸款額，「估價不足」是指銀行對物業的估價低於成交價。為甚麼出現估價不足？有甚麼方法可以應對？經絡按揭為大家拆解一下。
銀行估價的計算方程式
現時住宅市場較常採用「市場法」進行一般估價，當估價行當收到銀行要求為物業進行估價時，會先進行基本單位的圖則、樓層、樓齡、呎吋及實用面積、單位附近環境、日期、市場近期成交等範圍作參考估值，作出初步估價。除此以外，估價行要視乎物業種類質素，個別進行實地視察及拍照，留意是否有經非法改動與圖則不符或潛在僭建物等，並與當區相鄰的樓層樓價作出比對，分析單位的成交紀錄，並根據市况調節出估價銀碼，作為按揭批核根據。
估價不足的原因
如果物業遇上以下情況，便會容易出現估價不足：
因素1：市況欠佳
樓市及經濟數據表現佳，銀行的估價一般較為進取，但當市況逆轉，銀行基於風險考慮，估價會較為保守。2008年金融海嘯百業蕭條，銀行把估價大幅降低，甚至不作估價。
因素2：業主叫價過份進取
市況下調會出現估價不足問題，但當樓市回升時，業主開價過度進取，銀行估價亦難以跟上。準買家買入單位前可先向按揭轉介公司查詢估價，如果結果未能估足價，可用此理由向業主還價，服取最理想的成交價。
因素3：物業類型
另類物業的估價會較落後於私人屋苑，例如唐樓樓齡一般達30年以上，加上欠缺電梯，環境較為混雜，加上市場成交較少唐樓經常出現消防問題，估價一般比普通屋苑為低。村屋同樣因為成交量低及物業質素欠佳，加上路權混亂，銀行估價同樣較為謹慎。另外，凶宅不受買家歡迎，同樣令估價大打折扣，屬於近期發生的自殺或命案對估價影響最大，發生時間愈久估價影響相對較微。單幢樓同樣由於成交較疏，估價亦未必能貼緊業主的開價。
因素4：物業質素
如果單位質素欠佳，例如出現僭建等情況，或者樓契出現問題，銀行的估價可能較為保守，所以買入單位前應先進行查冊，了解單位的買家身份及業權，並查核有否根據《建築物條例》規定發出的指令， 查看有關指令是否已經解除。如果擔心單位被改動，可向專業人士求助。
如何解決估價不足問題？
找不同銀行估價：基於每間銀行委託不同的估價行進行估價，而最終估價會直接影響按揭貸款額，經絡按揭會為按揭申請人比較不同銀行估價及從中協調，讓申請人獲得最好的估價。
預先批核：打算置業人士如擔心估價遇上挑戰，可以正式買入單位前，先向按揭專員進行估價，或者申請預先批核，置業便會更加安心。
要在申請按揭時避免估價不足，可向按揭轉介公司代勞向多間銀行比較。經絡按揭轉介為物業提供免費估價服務，如果對物業有任何估價或其他按揭疑問，歡迎與按揭專員聯繫。
遠期樓花估價不足處理方法
物業估價一向是銀行計算按揭成數的重要指標，在樓市上行時代，即使合約價與估價略有出入，兩者距離可以拉近，不過在樓市調整時期，當早年買入發展商樓花並以建期付款，近月接近收樓要申請高成數按揭，有機會遇上估價不足。
除了要面對銀行自己的估價，按保公司也有自己的估價。
現時市場上有兩間按保公司，一間為HKMC，另一間為QBE，兩間按保公司的估價有機會出現差異。如果其中一間按保公司估價未夠好，可找另一間按保公司，不過現時大型銀行會以隨機方式找其中一間按保公司，而少數中小型銀行則主打其中一間按保公司，我們可協助為估價提供專業的意見，詳情可以直接找我們了解。
想甩發展商按揭但遇上估價不足？經絡實例拆解應對方法
我們早前接獲一個求助個案，業主2021年買入油塘新盤，當時上會使用發展商按揭，兩年後的今日變得高息，高達最優惠利率+2.125%。現時主流大型銀行的估價只去到1,100萬，遠低於業主的理想估價。最後經絡團隊能為物業找到最合適的按揭計劃，估價達1,300萬，可獲得正常的市場利率兼且能做到９成按揭，貸款額達1,170萬，讓業主能夠在較高估價情況下無痛轉按。
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