【負資產2024-2025】4招教你避開最終被銀行call loan！一文睇清負資產意思、走勢、成因、避免方法

「負資產」一詞一直令供樓人士膽戰心驚，皆因在1997至2003年期間，很多業主淪為「負資產」。金管局公佈2024年第3季負資產宗數達40,713萬宗，達21年新高。究竟負資產意思是甚麼？負資產成因是甚麼？有甚麼方法可避免成為負資產？經絡按揭一次過為大家剖析。

負資產最新數字

資料來源：金融管理局

負資產意思

負資產意思是指物業的市值，低於原先借款（按揭）的金額，出現資不抵債的情況。例如當日買入一個600萬的物業，申請九成按揭，即貸款額為540萬，其後剩餘還款額跌至500萬，如果屆時單位估值低於500萬以下，便會成為負資產。

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負資產成因

負資產成因主要涉及兩大因素，第一是樓價大幅滑落，第二因素是申請高成數按揭，業主申請九成按揭的話，樓價跌了10%以上便很容易成為負資產行列，如果業主沒有申請高成數按揭，未必會成為負資產。

負資產的過去

97年是樓市高峰期，當時銀行未有要求銀行就按揭借款人進行壓力測試，不少買家進行高成數按揭，其後香港遇上金融風暴、2000年科網爆破後，樓市出現大幅下滑，不少供樓人士出現資不抵債情況，2003年更遇上沙士，負資產宗數在2003年第2季出現歷史新高，超過10萬多宗。其後沙士過去，樓價回升，負資產慢慢減少，直至2012年，負資產數字才回落至0個個案。

根據金管局公布最新數據顯示，2024年第3季負資產個案錄得40,713宗，涉及金額2,075.1億港元。對比第2季錄得的30,288宗及1,549.92億港元，宗數及金額按季分別增加10,425宗及525.18億港元，宗數創自2003年第4季後即近21年的新高。

負資產新高原因何在？

年初政府撤辣後樓市雖曾輕微反彈，但撤辣效應不繼，加上息口高企以及發展商低價推盤，使樓價升幅全已蒸發並且倒跌。根據差餉物業估價署公佈，今年第3季私人住宅售價指數報292.8點，創自2016年第3季即近8年的季度新低，與2021年第3季的歷史高位397.9點相比更急挫逾2成半（26.4%）。自2019年政府放寬按揭保險成數的樓價上限，按揭保險宗數曾於2021年攀升至歷史新高，早幾年前採用較高按揭成數的買家比重顯著增加，因此現時樓價由高位回落逾2成半，大部份於樓價高企入市並承造較高按揭成數的業主會較大機會跌入負資產，使第3季負資產數字按季上升。

減息周期已經開展，市場料美聯儲將於11月份及12月份各減息1/4厘，本港息口將進一步回落，加上最新《施政報告》推出多項放寬按揭措施，為樓市帶來提振作用，並加快用家及投資者入市步伐。近期不少發展商已提價推售新盤及餘貨單位，料樓價有望於年底止跌回穩，負資產個案亦有機會高位回落。

負資產與銀主盤有關係？

銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，從而抵銷按揭債務。不少人認為樓市調整，便會出現大量負資產人士，其後銀主盤便會增加，其實負資產與銀主盤沒有直接關係，即使是負資產人士，只要仍有工作及有能力還款，物業不會變成銀主盤。

成為負資產會被銀行「call loan」?

負資產數字攀升不代表業主無力供款，自2010年壓力測試措施推出後，本港業主還款一直處於穩健水平，絕大部份業主的供款能力仍穩健。只要借貸人每月準時還款，一般情況下銀行不會向負資產人士「call loan」。

伸延閱讀：銀行甚麼情況下會call loan？

為甚麼選用銀行職員貸款或按揭保險計劃的個案會容易出現負資產？

銀行員工貸款計劃的好處是利息特低而且批核快速，員工可以借取高達10成的按揭。當樓價下跌時，便容易成為負資產。至於按揭保險計劃在近年放寬措施下，只要是樓價1,000萬以下的物業，可申請高達九成按揭，在高成數按揭的情況下，也容易出現負資產。

業主不還按揭銀行的處理手法

如果業主有一期沒有還款，銀行通常先會致電還款，如果兩2至3個月沒有還款，才會發信提醒。如果當業主未有動靜，銀行便會發破產令，收樓後把物業拍賣。

如何避免成為負資產？

要避開成為負資產，一般有以下辦法：

1.避免借盡按揭成數

在樓價1,000萬以下，如果使用按揭保險，最高按揭成數可高達九成。不過，樓價只要下滑10%，便會成為負資產，如果按揭成數為八成以下，則會較為安全。

2. 買入價貼近市價

準買家購買物業時，買入價盡量不要高出市價太多。當樓價回調整，物業估值會較易急速下跌，最後出現負資產。

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