【放租按揭2024-2025】出租自用按揭同樣做7成！入息要求都唔使減

手持幾層樓收租賺取被動收入是不少香港人的夢想，但如果把放租物業申請按揭，除了按揭成數會有變化，原來租金收入也可加進入息審查。為了幫助大家達成包租公的目標，經絡按揭今次為大家介紹買樓收租按揭全攻略，讓大家更能掌握放租物業的財務預算。

出租物業申請按揭好處

• 按揭成數上限提升至7成
• 入息要求與自住物業睇齊
• 高達8成租金收入可計進入息要求

【最新消息1】出租物業按揭成數(2024年10月更新)

過往買入自住物業，不論是計劃把物業出租還是已出租物業，在任何樓價情況下，最按揭成數為5成。如果以資產計算，不論是自住物業還是出租物業，最高按揭成數為5成。如果已經有按揭在身，按揭成數需要扣減1成。不過，2024年2月金管局宣佈放寬出租物業按揭的按揭成數，不論任何樓價，按揭成數也由5成調升至6成，資產水平計算亦由原本50%升至60%。

不過，行政長官在2024年施政報告中放寬按揭成數，即使是出租物業，按揭上限一率調整至7成。

出租物業按揭入息要求(2024年10月更新)

行政長官在2024年施政報告中放寬供款與入息比率上限，一律調整為五成。

買物業申報收租比申報自用更優勝？

隨著2024年施政報告放寬，按揭成數出租按揭成數上限由6成提升至7成，入息要求方面，亦由原本每月供款不得高於40%提升至50%，與自住物業睇齊。以800萬樓為例，過往按揭貸款額上限為480萬，現時可借560萬。入息要求方面，由原本的$65,835，下調至$52,667，為買樓放租人士帶來更大彈性。

近日我們接獲不少查詢，申請七成按揭是否仍需要 申報出租等事宜。現時不論是自住還是出租，按揭成數上限均為7成。對於打算買入800萬住宅、申請7成按揭的人，以實際年利率3.875%及還款期30年計算，其入息要求為$52,667。假設其入息只有4.5萬是不能符合按揭入息要求。然而，由於銀行可以把擬租金收入計算進入息測試。假設其租金收入為$15,000元，其收入可計算入按揭的月供要求，因此其收入便提升至$45,000+$15,000=$60,000，便能通過按揭的最低入息要求了。

擬租金收入VS租金收入

把出租物業申請按揭有一好處，是可以把租金收入計算入入息要求之中。租金收入可分為實際租金收入及擬租金收入，實際租金收入是指買入的物業現正有人租用，並能提供已打釐印的租約合同，在此情況下，一般租金收入可當8折計算。如果租約沒有打釐印，便只能以擬租金收入的6折-7折計算。例如一個單位月租$15,000，租約有打釐印可把$12,000放進入息要求計算，沒打釐印便只能把$9,000至$10,500租金計算。由於每間銀行的租金估值各有不同，可比較不同銀行的按揭優惠後，再決定選用哪一個按揭計劃。

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【最新消息2】特殊情況下有按保物業可申請把物業出租(2024年8月8日起生效)

香港按證保險有限公司宣布由今年 8 月 8 日起，在按揭保險計劃下設新安排，按個別情況考慮批准合資格業主將自住的物業出租，以協助他們應付因個人或家庭處境轉變帶來的特別需要。業主如有以下情況，便可經銀行申請豁免按保計劃下的業主自住要求，將物業出租：
1. 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
2. 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
3. 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少 12 個月。

申請要求

作出申請的業主必須提供以下資料：

1. 提交已簽署的聲明書
2. 提供相關的證明文件或說明其申請豁免自住的原因

甚麼人士申請不獲接納？

一般而言，若業主除按保計劃下的物業以外，擁有其他香港住宅物業，其申請不會被接納。

申請豁免的業主需要遵守甚麼守則？

申請獲得批准的業主，需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有的話）不會在香港購入其他住宅物業。

放寬措施有甚麼好處？

過去本港樓價高企，政府早年放寬中小價碼數物業的按揭成數上限後，使大部份首置人士傾向透過按揭保險，並以高成數按揭購買碼數較細的單位先「上車」，待日後物業升值或收入提升後，便可再透過樓換樓「細屋搬大屋」。然而，近年樓市回落，現時樓價由高峰時期急跌逾2成，這批首置業主更難去樓換樓。按證保險公司的新安排做法合適，可協助因增加家庭成員而需要改變住屋要求的業主的問題，讓他們透過合法渠道暫時將自住的物業出租，並另行租住較大的單位。另外，經濟仍未完全復甦，新安排亦可協助部份因失業而需要更具彈性的住屋或財務安排的業主過渡性地解決燃眉之急。

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物業出租不能申請九成按揭/高成數按揭

想把物業出租的人要注意，把住宅物業放租除非有指定原因（請參閱第一段），否則一般不能申請按揭保險，最高按揭成數只有7成。 如果發現有隱瞞情況，銀行除了可能「call loan」，更有機會徵收額外保費，銀行亦有機會調整按揭息率，甚至負上刑事責任。如果本身物業有按揭保險，又想把單位放租，必須先「甩」走按揭保險，之後便能光明正大放租。
 

居屋可否放租？

資助房屋與普通私樓放租程序不同，居屋本身有禁售期，在禁售期完結後，再向政府補地價，完成補地價程序後，才可以合法地把物業放租。
 

放租法律上注意事項

1. 打釐印
作為新手放租人士，要注意租約必須要打釐印，才能享有法律效力。一旦租客欠交租金需要向法庭追討，租約才能享有成為證據。

2. 向差估署呈交通知書
簽署租約後，為保障自己的權益，需要在1個月內向差餉物業估價署呈交「新租出或重訂協議通知書」（CR109），如果逾期繳交，需要額外繳付$310。如果不簽署關文件，業主或租客無權採取法律行動。
 

出租物業稅

把物業出租的業主需要繳付物業稅，稅率為淨租金收入的15%（以每年4月1日至翌年3月31日計算），可扣除差餉、不能退回的租金及20%修葺費。假設物業每月租金收入為$12,000，一年收入為$144,000。一年差餉開支為5%，即$7,200，計算方法如下： 

一年租金收入$144,000扣除(b)、(c)及(d)項後，金額為$108,000。物業稅便以$108,000 x 15%計算，金額為$16,200。

除了直接用物業稅申報，納稅人亦可考慮透過個人入息課稅方法報稅，如果在該年度設有稅務寬減，由於個人入息課稅通常設有稅款寬減，有機會減少稅項負擔。納稅人可考慮用該年度的稅務計算機計算哪種方法較慳稅。不過即使選擇錯誤，稅務局最終會為納稅人選擇較慳稅的報稅方法。上述資料只供參考，法律及稅務事項可向專業人士查詢。

出租物業按揭申請及計算方法較為複雜，為了順利上會，打算買樓放租的朋友，可直接向經絡按揭申請 或查詢更多按揭詳情，由按揭專員提供詳細方案。
 

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業主篩選租客的4大技巧

1. 要求入息證明

一個好租客應該能夠按時交租，在與租客簽訂租約時，可以要求他們提供入息和工作證明，以確認他們有穩定的收入來源。地產代理通常也會要求租客在簽訂租約時提供薪資單等文件供業主審閱。如果擔心租客有債務問題，也可以要求他們提供信貸報告，但請注意這不是常規做法，因為取得信用報告需要一些程序，並涉及到隱私問題。業主應根據情況決定是否需要要求租客提供信用報告。

2. 了解租客背景

穩定收入並不意味著一個人就是好租客，還需要關注他們的個性和過去的行為。在與租客見面時，可以詢問他們之前的居住地、搬離原因以及他們的興趣愛好，從中了解他們的性格特徵，甚至是否曾與前任業主發生糾紛。地產代理在這方面擁有豐富的經驗，他們可以在閒談中了解客戶的背景，瞭解他們的需求和財務狀況，以幫助業主判斷他們是否是好租客。同時，業主也應該留意，如果準租客在談論租金時表現挑剔或者提出過多要求，可能日後也會需要花很多時間應對他們的需求，所以在出租單位之前要三思而行。

3. 採取「兩按一上」方式

「兩按一上」是指在雙方簽訂租約時，租客需要支付兩個月的租金作為「按金」，並支付一個月的租金作為「上期」。例如，如果每月租金為2萬元，租客需要支付4萬元作為按金，再支付2萬元作為上期，總計6萬元。一般租約通常至少簽訂一年，當租約結束時，租客按照租約的要求歸還單位，業主才會退還兩個月的按金。因此，「兩按一上」的方式可以保障業主的權益，即使租客拖欠租金或者造成單位損壞，業主也有三個月租金的保護。需要注意的是，如果租客以支票形式支付「兩按一上」，業主應該確保款項到帳後才交出門匙，以避免租客使用空頭支票並佔據單位的情況發生。

4. 不要在未簽正式租約前交出門匙

過去常有租戶在簽署臨時租約後取得門匙，之後卻拖延時間不簽正式租約，這可能會引發許多問題。作為業主，您應該記住，除非正式簽署租約，最好不要把單位的門匙交給租客，盡量由自己或代理人保管門匙，如果租客想要進入單位，最好讓他們在您或代理人的陪同下進入。

買樓收租/出租物業按揭FAQs

把住宅出租可否申請高成數按揭？

金管局及按證公司規定，出租物業不能申請按揭保險的高成數按揭。

把物業出租，最高按揭成數可做幾多成？

把物業出租最高按揭成數為7成。

居屋可以出租嗎？

居屋不論是以綠表還是白表申請，均需要經過禁售期後，再向政府補地價才可以把物業出租。