【按揭罰息期2026】幾時可轉按？期內轉按有甚麼開支？6大細節要留神

大家置業申請按揭貸款時，會發現在銀行發出的貸款文件中，列明假如借款人在指定時間內（俗稱「罰息期」）提早清還貸款，需要支付額外開支。究竟罰息期如何運作？有甚麼細節需要注意？經絡按揭轉介一次過為你拆解。

罰息期是甚麼？

現時大部份銀行按揭貸款，均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。每間銀行亦需保障其自身成本效益，在審批成個過程條件，亦有罰息鎖定期 ，平衡兩者之間，揀選最優惠條件可聯絡 經絡按揭專員。

假設按揭借貸額為400萬，現金回贈4萬，提早全數還款，銀行首年收取「現金回贈+貸款額1%」及第2年收取「現金回贈」的話，首年提前還款的開支便是8萬，第2年提前還款，費用便是4萬。

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以上只是一般罰息期規則，置業人士申請按揭計劃時，更要留意以下與罰息期有關的細節：

按揭罰息期注意事項

1. 罰息期幾時完？

假設按揭罰息期為2年，需要完成24期供款後才等於過了罰息期。如果罰息期為3年，即時要完成36期供款才等於過了罰息期。供款單內會有按揭供款期數作參考。

2. 罰息期收費規則銀行各異 
 

各銀行的罰息期收費各不同，有些銀行首年收取貸款額的3%，有些銀行則只收取1%，有銀行要交回現金回贈，有些銀行則毋須扣除，罰息開支可以相距甚遠。以600萬貸款額計算，現金回贈為1%（即6萬），如果銀行A的罰息為「貸款額3%+現金回贈」，一旦借款人真的要提前全數還款，開支便是24萬（18萬+6萬），如果銀行B的罰息為「貸款額2%」，提前全數還款的開支只需要12萬。

3. 留意最低罰款額

部份銀行會設立最低罰息額，例如銀行首年罰息為「貸款額1%或最低$50,000，以較高者為準」，以400萬貸款額計算，罰息便是$50,000而不是$40,000。

4. 罰息計算方法

大部份銀行以原有貸款額計算罰息，即當初借400萬，罰息便以400萬為基數計算，但有少數銀行會以剩餘還款額為基準計數。

5. 全數還款VS部份還款

按揭提前還款可分為全數還款及部份還款，如果選用部份還款，銀行的收費會有不同。

6. 罰息期完結前3個月可申請轉按

如果想申請轉按，只需要在罰息期前3個月便可開始申請，例如罰息期為2年，即在供款完成第21個月後，便可以申請。

按揭罰息期如何影響提早還款或轉按決定？

按揭罰息期是銀行為了確保利息收入，規定借款人在開首一段時間內（通常為 2 至 3 年）不得提早還款或轉按的條款。這對你的財務決定有以下關鍵影響： 

1. 提早還款的成本大幅增加 

• 罰息支出：若在罰息期內提早全數或部分還款，銀行會收取罰金。 
• 計算方式：通常按貸款額或還款額的百分比計算（如首年 3%、次年 2%），或設有最低罰款額（如 5 萬港元）。 
• 回贈退還：銀行通常要求借款人按比例或全數退還當初獲取的現金回贈。 
• 利息節省有限：由於貸款初期利息佔比最高，罰息往往會抵銷提早還款所節省的利息，使成本效益大減。  
 

2. 轉按的最佳時機受限 

• 兩年定律：香港主流罰息期為 2 年，多數業主會選擇在第 24 期供款完成後才申請轉按，以避開罰息。 
• 成本考慮：罰息期內轉按需支付高額罰金及退還回贈，除非新計劃的利率極低或現金回贈極高，否則較難獲利。 
• 提前準備：由於轉按審批需時，建議在罰息期屆滿前 3 個月開始向各銀行，如 經絡按揭 查詢最新利率與回贈。  
 

3. 套現與甩擔保的障礙 

• 加按套現：若想透過加按提取資金（如裝修或再投資），在罰息期內進行同樣會觸發罰息。 
• 變動成本：雖然部分銀行允許在期內「甩擔保」而不罰息，但可能會重新計算罰息期，務必與銀行確認條款。

建議做法：你可以查閱供款單，若已供款超過 24 期（針對 2 年罰息期計劃），通常代表罰息期已完結。

 經絡按揭轉介紮根香港25年，大家如對申請居屋按揭、私人樓按揭及轉按有任何疑問，或者對申請私人貸款或信用卡有任何問題，歡迎填寫表格與我們按揭專員聯絡，了解最新的按揭利率及銀行現金回贈！

作者：經絡編輯部

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