近年部份发展商推售新盘时，推出超长成交期，业主可以「先住后付」，究竟这种付款方法是否最着数？有甚么隐藏费用要注意？经络按揭一次过为大家拆解。
甚么是先住后付？有甚么好处?
「先住后付」是一种延长成交期的付款方法，买家签署买卖合约时，只需先付小部份订金，剩余的金额则于指定年期过后缴付（一般一至三年），不用即时供款，便可入住单位。
近年先住后付新盘例子
- 大埔白石角海日湾
- 大埔林海山城
- 九龙半山缇外
- 毕架．金峰
- 何文田隽睿
- 土瓜湾明隽
- THE ASTER
- 海茵庄园
- MONTEREY
- 城轩
- 薄扶林VICTORIA COAST
- 碧丽轩
- 西半山大学阁
先住后付可能涉及甚么费用？
每个新盘付款方法不同，以下为有可能出现的先住后付费用：
1. 物业准用许可证（licence agreement）
买方需要签署由发展商律师拟定的物业准用许可证才可以入住，要支付楼价若干成数作为许可证费用，假设物业准用许可证费用为楼价10%，1000万物业即要支付100万（1000万x 10%）。一般在完成交易后发展商会以回赠形式发还。
2. 佔用物业金（Occupation property fee）
买方可能要支付发展商相等于楼价若干百分比的佔用物业金，一般为每年缴交一次。假设合约要求每年缴交5%作为佔用物业金，楼价为500万，即业主需要每年支付25万作为佔用物业金(500万x 5%)。如果顺利完成交易，可以回赠形式发还。
3. 「租金」
部份发展商会以租约形式要求业主在入住期间支付「租金」，形式类似像签署租约，例如早前有发展商提供61至270日的租期，期间的总租金为楼价的10%，分10期缴付。假设楼价同样为1,000万，即每期要支付10万（1,000万 x 10% /10）。租期完结后，可以续租至指定期限。
4. 不会发还的杂项开支
先住后付可能涉及一些不能发还的杂项开支，例如物业的开支如管理费、差饷、地租等开支，一般也需要由买方负担，使用付款计划前要先行计计数。
先住后付对按揭有甚么影响？
1.需要在按揭贷款额中扣除
选择先住后付的买家要注意许可证等费用需要在按揭贷款额中扣除，例如物业的合约价为2,000万，5%（100万）为许可证费用，买家打算以2,000万申请五成按揭，即贷款额为1,000万，但原来银行批核按揭时会扣除许可证费用，即以1,900万计算按揭贷款，最后买家只能申请950万按揭。
2. 小心估价不足
由于「先住后付」成交期较其他付款方法长，买家上会时遇上楼价出现显着波动以及息口变化，或会影响银行对其物业的估价以及按揭息率。每间发展商「先住后付」计划条款及细则均有所不同，买家应先了解箇中细节以及相关风险，另外建议于成交期前预备充足的资金以作即时突发周转。
处理估价不足有方法
先住后付申请按揭最大问题是估价不足，最近我们接获客人查询，希望为一间楼价为1,300万的先住后付单位申请按揭。虽然很多银行只能估到1,000万估值，但最后我们向多间银行沟通，成功为客人找到一间能为有关单位估到1,600万的银行。
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