在香港置业至少要7位数字，绝大部份买楼人士均需申请按揭才能上车，但过往压力测试成为不少借贷人士最大的难关。虽然2024年2月金管局宣佈暂缓压力测试要求，但仍需要通过供款与入息比率要求。随着香港银行多次减息，现时按揭月薪要求能够一再放宽。经络按揭本文中介绍DTI的计算方法及最新的月供入息要求。
文章重点
香港按揭供款与入息比率（DTI）指每月供款佔月入比例，2024 年 2 月 28 日起金管局暂停利率 + 2 厘压力测试，现自用 / 非自用住宅 DTI 上限统一为 50%。按 3.25% 利率、30 年还款期计，贷 1000 万月供 8,704 港元，月入需达 88,419 港元；7 成按揭 1000 万楼，月入要求 6,093 港元。
甚么是供款与入息比率（DTI）？
供款与入息比率是指每月按揭供款与每月入息的比例，例如每月按揭供款为$20，每月入息为$40，供款与入息比率便是50%。
买楼每月收入要几多？
| 贷款额 | 每月入息要求(减P前:3.375%) | 每月入息要求(减P后:3.25%) |
|---|---|---|
| $1,000,000 | $8,842 | $8,704 |
| $2,000,000 | $17,684 | $17,408 |
| $3,000,000 | $26,526 | $26,112 |
| $4,000,000 | $35,368 | $34,817 |
| $5,000,000 | $44,210 | $43,521 |
| $6,000,000 | $53,052 | $52,225 |
| $7,000,000 | $61,893 | $60,929 |
| $8,000,000 | $70,735 | $69,633 |
| $9,000,000 | $79,577 | $78,337 |
| $10,000,000 | $88,419 | $87,041 |
（以还款期30年及实际按息3.375%及3.25%计算）
如果想借七成按揭，入息要求又需要几多？
如果打算置业并申请7成按揭，可根据楼价找出每月入息要求。
| 楼价 | 每月入息要求 |
|---|---|
| $1,000,000 | $6,093 |
| $2,000,000 | $12,186 |
| $3,000,000 | $18,279 |
| $4,000,000 | $24,372 |
| $5,000,000 | $30,464 |
| $6,000,000 | $36,557 |
| $7,000,000 | $42,650 |
| $8,000,000 | $48,743 |
| $9,000,000 | $54,836 |
| $10,000,000 | $60,929 |
（以按揭成数70%、还款期30年及实际按息3.25%计算）
*以上例子只供参考
如何初步计算自己的按揭借贷能力？
如欲申请按揭 ,可以按照以下公式初步自行估算：
- 计算每月供款： 根据楼价、按揭成数（例如9成）、还款年期（一般最长30年）及现行利率（主流封顶息率约3.25%）得出。
- 纳入其他债务： 将私人贷款、卡数、车贷等每月还款额与房屋供款相加。
- 除以月入： (每月总还款额 ÷ 每月入息) × 100%。
- 若计算结果低于 50%，通过机会较高。
影响通过机会的关键因素
- 债务负担： 信用卡欠债或未清还的私人贷款会直接扣减你的可用入息额度。
- 收入稳定性： 非固定收入（如佣金、花红）通常需要取 6 至 24 个月的平均值计算。
- 物业用途： 出租物业的按揭成数最高为7成，但租金收入可折算计入你的入息。
- 年龄限制： 银行通常以「75 减人龄」或「80 减人龄」计算最长还款期，若年纪较大导致供款年期缩短，每月供款额会上升，增加申请按揭难度。
提高通过机会的方法
- 增加担保人： 若个人入息不足，可加入近亲作为担保人，将双方入息合併计算。
- 清还小额债务： 在申请按揭前先清还卡数或私人贷款，以释放供款空间。
- 善用按揭计算机： 建议使用如经络按揭计算机进行精确模拟。
甚么是压力测试？(28/2/2024宣佈暂停)
压力测试是过往金管局对银行的风险监管措施，除了按揭每月供款不得高于月入50%，更要求按揭申请人在按揭息率增加2厘的情况后，供款与入息比率不得高于月入60%，确保借款人即使在利息上行时，也能有足够负担能力应付楼价，惟有关措施已于28/2/2024暂停。另外，过往当如果借款人有按揭在身等情况，供款与入息上限比例更下调至40%，不过有关规定已经取消。
压力测试的歷史
| 年份 | 事件 |
2010年
| 要求银行以按揭利率假上升2%的情况下,对按揭申请人的还款能力进行压力测试，供款与入息比率的上限为60%。 |
2012年
| 对于有多个按揭物业的贷款申请人，供款与入息比率由50%降至40%，压力测试下的供款与入息比率上限由60%下调至50%。 |
2013年
| 要求银行进行压力测试时，由原来假设按揭利率上升2%增至3%。 |
2015年
| 借款人如果购买第2套自用住宅物业，供款与入息比率上限由50%减至40%，利率压力测试由60%跌至50%。 |
| 2022年 | 金管局向银行发出指引，将物业按揭贷款利率压力测试要求由3%下调至2%，调整适用于所有物业按揭贷款。 |
| 2024年 | 金管局宣佈暂停压力测试。 |
经络按揭转介扎根香港25年，大家如对申请居屋按揭、私人楼按揭及转按有任何疑问，或者对申请私人贷款或信用卡有任何问题，欢迎填写表格与我们按揭专员联络，了解最新的按揭利率及银行现金回赠！
.jpg)
作者：经络编辑部
;){kind=link}
;){kind=link}