人生第一次买楼不熟悉买楼程序，如果没有相熟朋友或地产经纪帮忙，难免十分紧张。购买二手楼的买楼程序与一手楼有很大分别，今次经络按揭为大家介绍二手楼的买楼程序及流程、成交期、买楼细订大订、何时申请二手楼按揭等问题，让大家置业更得心应手。
买二手楼的10大程序
1. 网上搵楼及实地视察
2. 准备申请二手楼按揭
3. 正式睇楼
4. 向银行估价
5. 签署临时买卖合约
6. 委託律师
7. 正式申请按揭
8. 签署正约及大订
9. 缴交物业印花税
10. 收楼及支付佣金
1. 网上搵楼及实地视察
要找出适合自己的二手盘，可先从大型地产代理网页着手，根据楼价、地区、间隔等情况找出一些心仪的单位，其后便可相约经纪睇楼。睇楼前要先做网上研究，了解「分区计划大纲图」，以及实地了解物业附近的交通设施（如是否设有公共交通交匯处、公园、学校、游乐场、坟墓等。）
2. 准备申请按揭
决定购买物业前，除非有足够资金「full pay」买楼，否则程序上必须申请按揭，了解自己的财务状况及入息，以及金管局最新的按揭措施，是否符合「供款与入息比率」(DTI)。除了在按揭计算机了解自己的负担能力，准买家更可直接与按揭转介公司了解，并可初步查询按揭计划及现金回赠。
3. 正式睇楼
地产经纪陪同睇楼时，可留意单位内是否有改动或加建，除了业主以外，是否有其他人佔用等，影响单位的实际权益。如果打算买入的二手楼有包括傢俱、电器等，需检查是否已列明在合约内。另外，地产代理会为准买家替有关单位进行查察，了解单位有否违反建筑物条例等事项。
4. 向银行估价
业主放盘时，会开出放盘价，要知道对方开出的价格是否合理，除了可谘询地产代理意见，另一个方法是向银行估价。虽然正式申请按揭程序在签署临约后才启动，但在签约前的议价阶段已经可以向银行估价。向银行估价有2大好处，第１是了解业主的放盘价是否太进取，可用银行的估价还价；第2是确保估价未会出现估价不足情况，估足价借取按揭便会更加顺利。
5. 签署临时买卖合约
当双方倾好物业价钱，下一步便是签署临时买卖合约（俗称「临约」），一般支付楼价的3%至5%订金（俗称「细订」）。例如楼价为800万，便需要支付24万至40万订金。
6. 委託律师
根据一般买楼程序，买家及业主均需各自聘请律师处理交楼事宜，市面上每间律师楼的收费不一，除了可根据自己网络聘请律师，经络按揭转介公司除了提供货比三家的按揭计划，亦可以介绍相熟的二手楼买卖的律师。买家的律师会查阅物业楼契是否齐全。
7. 正式申请按揭
在「申请按揭准备」一项中，买家应该已对自身的按揭财务状况有基本了解，正式申请按揭时，需重新审视以下按揭有关的注意事项：
1. 物业估值：银行会根据物业估值批出按揭贷款额
2. 利率：借取按揭的实际利率以及影响按揭利率升跌的因素
3. 还款期：还款期愈长，每月的还款额愈少；还款期愈短，每月的还款额愈长
4. 提前赎楼还款的手续费：按揭计划的罚息期
5. 延迟还款的后果
6. 银行提供的现金回赠
想知道二手楼按揭更多详情，可浏览买二手楼可做几多成按揭？拆解二手楼买入程序、按揭成数、还款年期、压力测试、人龄楼龄限制
由于每间银行提供的按揭计划及批核时间并不一样，为了确保在物业成交期内有至少一间银行批出按揭，申请按揭时最好同时向两、三间银行提交申请表。按揭转介公司可以一次过为买家处理各银行的按揭申请，节省时间。
8. 签署「正约」及缴交「大订」
签署临约后14日内，业主律师会负责正式买卖合约（俗称「正约」)，再交予买方律师处理，签署「正约」时要支付「大订」，细订加大订为楼价的10%。例如细订中支付了楼价的5%，大订则只需支付额外楼价的5%即可。如果当初细订为楼价的3%，那大订则需支付楼价的7%。
9. 缴交物业印花税
政府规定在签署买卖协议后30日内要支付物业印花税，一般情况下，在签署正约时要同时向律师支付物业的印花税，如果买家为首次置业及属于香港永久居民，需要支付$100至最高楼价4.25%的印花税，如果已经拥有住宅物业，则需要支付较高税阶的15%税款。
10. 收楼及支付佣金
一般买楼程序下，买二手楼在签署正式买卖合约后一、两个月便进行收楼，期间买家需要成功申请按揭及签署贷款合约信，楼契会存放在银行。在成交日由银行向卖家支付余额90%，买家在成交日正式成为业主取得锁匙，同日向地产代理支付佣金。
正式成为业主后，便可以开始装修及为单位购买火险及家居保险了！如对二手楼按揭有任何疑问，欢迎与经络按揭联络。
睇二手楼装修及保安注意事项
购买及睇二手楼前要注意以下事项：
检查常见渗水黑点
准买家必须了解来去水位有没有改动过，而楼龄大的物业，渗水更是最常见的结构问题，不单影响自物居住环境，如果影响到左邻右里，户主随时要额外赔偿或需为受影响邻舍负责维修。
所以，在装修前应要检查常见的渗水黑点，最好是请专业的验楼师用仪器检查如天花、窗边、外墙及天台，当中除了窗边是由户主负责，其他地方都需要由楼上单位业主或者大厦管理处维修，并待维修完成后才能进行装修，否则即使外表装修好了，很快就会再出现问题。
有机会要申请加大单位供电电流
香港住宅单位供电通常最少有 60A 电流量，但旧楼可能只有30A。如果家中有很多耗电量大的电器，包括电热水炉、冷气、暖炉等，很可能会有电流不足的问题。如是者，户主要向电力公司申请加大单位的供电电流。如果不认真处理，使用电器随时有危险情况发生，用不到亦十分不便。
此外，清拆装修时产生的震动，有机会令其他单位或公众地方设施受损，例如石屎剥落、假天花倒塌，甚至震到爆水喉。因此户主最好避免进行重型的打拆工程。同一道理，如果影响到左邻右里，户主随时要额外赔偿或需为受影响邻舍负责维修，「装修埋人地个份」。
旧楼保安系统相对简陋
有别于大型屋苑名新楼，旧楼的保安系统以至人手都是相对简陋，作为户主，除了日常外出时要锁好门窗外，建议使用较高质的门锁，保障自己财产多一点是必需的。如果是唐楼，没有升降机之余，更加不会有保安员，虽然省却了管理费，但保安问题就要更加留神。
同时，唐楼装修时，装修或搬运工人可能需收取额外费用运送物料及运走废料，所以装修师傅报价时也会报得较贵，一舨视乎楼梯级数而定，愈高自然愈贵。甚至有些师傅是不做唐楼的装修或搬运生意，业主记得留足够时间及财政预算。
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