随着美国联储局12月宣佈减息0.25%,滙丰银行亦宣佈减息0.125%,究竟对于供楼人士而言,可以悭到几多钱?本文介绍减息周期下供楼人士可节省多少开支,以及对准买家带来甚么好处。
美国减息最新消息(2024年12月19日更新)
美国联储局FOMC(联邦公开市场委员会)在12月17至18日一连两日的议息后,宣布减息0.25%,到4.25至4.5%区间,符市场预期。
2025年美国联储局议息日期
1月28-29日
3月18-19日
5月6-7日
6月17-18日
7月29-30日
9月16-17日
10月28-29日
12月9-10日
香港减息情况(2024年12月19日)
香港上海滙丰银行有限公司今天宣布,由 2024 年12月20日(星期五)起, 下调港元最优惠利率 12.5点子,由年利率5.375%调低至5.25%。
假设贷款额500万元、年期为30年,减息前P按计划及H按封顶利率为P-1.75%=3.625厘(P=5.375%),每月供款为$22,803,入息要求为$45,606;当银行下调最优惠利率(P)0.125厘,实际按息将下调至3.5厘(5.25%-1.75%),每月供款将减少$351(1.5%)至$22,452,入息要求将减少$702(1.5%)至$44,904,假设未来银行再度下调最优惠利率(P),每月供款及入息要求亦将会继续下降。
经络按揭认为,业主可进一步节省利息开支,即时减轻供款压力,同时市民入市信心亦有所增加,可带动楼市交投量增加,促进经济及楼按市场的復甦。息口下跌,部份银行对按揭业务取态将转积极,配合政府放宽多项楼按措施,对楼按市场带来正面作用。回顾数据,美国11月份美国消费者物价指数(CPI)报2.7%,核心CPI则维持3.3%,美国失业率升至4.2%,估计美联储视乎未来通胀、金融市场以及劳动力市场走势,明年仍有至少2次减息机会,届时本港银行有机会继续下调最优惠利率。
香港最新最优惠利率(2024年12月)
银行 | 2024年12月减息前最优惠利率 | 2024年12月减息后最优惠利率 |
滙丰银行 | 5.375% | 5.25% |
恒生银行 | 5.375% | |
中银香港 | 5.375% | 5.25% |
渣打银行 | 5.625% | 5.5% |
东亚银行 | 5.625% | 5.5% |
花旗银行 | 5.625% | |
交通银行 | 5.625% | |
大新银行 | 5.625% | 5.5% |
信银国际 | 5.625% | |
工银亚洲 | 5.625% | 5.5% |
招商永隆 | 5.625% | 5.5% |
创兴银行 | 5.625% | |
南洋商业银行 | 5.625% | 5.5% |
集友银行 | 5.625% | |
建设银行 | 5.625% | |
大众银行 | 5.625% | |
上商银行 | 5.625% | 5.5% |
星展银行 | 5.5% | |
富邦银行 | 5.75% | |
华侨银行 | 5.875% | 5.75% |
减息对香港楼市有何影响?
当按揭息率低于租金回报率时,将带动更多客户逐步入市,为楼按市场带来正面支持。
减息周期下,边类人士会受惠?
1. 现时供楼业主
对于正在供楼的H按业主一旦减息周期正式开展,拆息持续下降,实际按息跌穿锁息上限水平后,无需再依靠「cap顶」供楼,利息会悭更多。至于正在使用P按的业主,在银行调整最优惠利率后亦可以受惠,减少供楼压力。
2. 对于打算买楼的人士
对于打算买楼的人士,预期供楼利息能够下降之余,银行减最优惠利率,锁息上限亦会降低,基于按揭的入息门槛是以锁息上限作为基础,申请按揭时的入息门槛便会更低。
香港减息周期下,H按及P按人士如何受惠?
对H按及P按用家而言,如何悭到利息成本?
1. H按
H按是指以银行同业拆息为基础计算的按揭计划,现时主流的H按计划,一般为H+1.3%,当中的H正是HIBOR的意思,其锁息上限的实际按息一般为最优惠利率减一个百分比。
入息要求减低
假设大型银行按揭计划为H+1.3%,锁息上限为P-1.75%,在香港银行未减息前,最优惠利率为5.375%,锁息上限为3.625%。减息后最优惠利率降至5.25%,锁息上限为3.5%。
每月供款减低
另外,当锁息上限下跌情况下,现时依靠锁息上限供楼的业主,供楼开支亦能减少。其次,当拆息持续下跌,当H按供楼人士未必再需要依靠锁息上限供楼,每月供楼开支亦可以减少。
2. P按
P按是以最优惠利率计算的按揭计划,一银行调整最优惠利率,供楼利息亦得以舒缓。另外,P按的入息要求亦会下调。
香港银行2024年12月减息0.125%后供款及入息变化
减息前 | 减息后 | |
最优惠利率 | 5.375% | 5.25% |
锁息上限 | 3.625% | 3.5% |
每月供款 | $22,803 | $22,452 |
入息要求 | $45,606 | $44,904 |
*假设为贷款额500万、供款期30年、P按计划为P-1.75%、并以滙丰银行最优惠利率计算。
减息前后每100万贷款每月供款变化(按揭还款期30年)
贷款额 | 减息前:3.625% | 减息后:3.5% | 节省金额 |
100万 | $4,561 | $4,490 | $71 |
200万 | $9,122 | $8,981 | $141 |
300万 | $13,682 | $13,471 | $211 |
400万 | $18,243 | $17,962 | $281 |
500万 | $22,803 | $22,452 | $351 |
600万 | $27,364 | $26,943 | $421 |
700万 | $31,924 | $31,433 | $491 |
800万 | $36,485 | $35,924 | $561 |
900万 | $41,045 | $40,414 | $631 |
1000万 | $45,606 | $44,904 | $702 |
减息周期开始下採用P按/H按的每月供款变化
最优惠利率 | 按息 | 每月供款 | 入息要求 |
5.375% | 3.625% | $22,803 | $45,606 |
5.25% | 3.5% | $22,452 | $44,904 |
5.125% | 3.375% | $22,105 | $44,210 |
5% | 3.25 | $21,760 | $43,520 |
*假设为贷款额500万、供款期30年、P按计划为P-1.75%、并以滙丰银行最优惠利率计算。
准买家申请按揭悭息锦囊
选用H按:HIBOR于减息周期下跌速度及幅度比最优惠利率P更多更快,建议买家选用H按计划,当HIBOR跌穿锁息位,便可即时悭息,减轻供楼负担。
货比三家:减息周期开始下,部份银行对按揭业务取态将转积极,并会不定时调整其按揭业务策略,其按揭息率及优惠回赠不一,建议买家货比三家,选择较多合适的银行承造按揭。
经络按揭转介会紧贴息口发展,希望为大家提供最新最优惠的按揭资讯。如对选择按揭有任何疑问,可随时致电319-66688与按揭专员联络。
美国减息FAQs
美国经济指标与减息有甚么关系?
美国的减息决策主要基于以下经济指标:
- 通胀率:若通胀率持续低于美联储的2%目标,可能促使降息。
- 就业数据:失业率的上升可能导致美联储採取宽松的货币政策。
- GDP增长:经济增速的放缓可能成为降息的依据。
- 全球经济形势:贸易紧张与地缘政治风险等因素也会影响美联储的决策。
美国减息有甚么影响?
作为全球最大的经济体,美国的减息可能带来以下影响:
美元资产收益率下降
国债收益率:美国国债的收益率可能下降,对全球债券市场产生影响。
银行存款利率:美元定期存款利率可能降低,减少投资者对美元资产的兴趣。
对香港的影响:由于港元与美元挂钩,香港的银行存款利率可能也会随之下调。
全球资金流向变化
股票市场:低利率环境可能促使投资者转向风险较高的股票市场。
新兴市场投资:资金可能流向收益率较高的新兴市场,特别是在亚洲地区。
房地产投资:低利率可能刺激全球的房地产投资,包括香港的楼市。
美元匯率波动
美元贬值:减息通常会导致美元相对其他主要货币的贬值。
对香港的影响:由于港元与美元挂钩,香港的出口竞争力可能受到影响。
跨境投资:美元贬值可能促使海外投资者增加对香港资产的配置。
全球贸易格局变化
出口竞争力:美元贬值可能提高美国的出口竞争力,影响全球贸易平衡。
大宗商品价格:美元贬值可能推高以美元计价的大宗商品价格。
香港作为贸易枢纽:香港可能需要调整贸易策略以应对新的全球贸易格局。