上车置业是不少香港人的目标，美国联储局7月宣佈加息0.25%，香港滙丰银行同日宣佈加息0.125%，对于供楼人士每月供款及压力测试带来甚么影响？收入需要增加几多才可以上车？在加息期下如何做到最悭息？经络按揭为大家拆解加息下的按揭实战攻略。
最新银行加P情报
| 银行 | 加P前 | 加P后 |
| 滙丰银行 | 5.75% | 5.875% |
| 恒生银行 | 5.75% | 5.875% |
| 中银香港 | 5.75% | 5.875% |
| 渣打银行 | 6% | 6.125% |
| 东亚银行 | 6% | 6.125% |
| 南洋商业银行 | 5.75% | 6.125% |
| 交通银行 | 6% | 6.125% |
| 花旗银行 | 6% | 6.125% |
| 大新银行 | 6% | 6.125% |
| 工银亚洲 | 6% | 6.125% |
| 华侨银行 | 6.25% | 6.375% |
| 集友银行 | 5.875% | 6.125% |
| 中信银行 | 6% | 6.125% |
| 建设银行 | 6% | 6.125% |
| 创兴银行 | 6% | 6.125% |
| 上商银行 | 6% | 6.125% |
| 大众银行 | 6% | 6.125% |
| 富邦银行 | 6.125% | 6.25% |
| 永隆银行 | 6% | 6.125% |
| 星展银行 | 5.875% | 6% |
(截至2023年8月4日)
一表睇清加息前后变化
由下表所见，假设想借贷款额500万，年期为30年，以现时一般按揭计划P-2.25%计算，滙丰银行未加息前P为5.75%，每月供款为$22,452，压力测试为$47,316。加息后P为5.875%，实际息率增至3.625%，每月供款增加$351至$22,803，压力测试增加$655至$47,971，每月供款及压力测试的变化不大。
| 最优惠利率 | 5.75% | 5.875% | ||
| 实际按息 | 3.5% | 3.625% | ||
| 贷款额 | 每月供款 | 压力测试 | 每月供款 | 压力测试 |
| $1,000,000 | $4,490 | $9,463 | $4,561 | $9,594 |
| $2,000,000 | $8,981 | $18,926 | $9,121 | $19,189 |
| $3,000,000 | $13,471 | $28,389 | $13,682 | $28,783 |
| $4,000,000 | $17,962 | $37,853 | $18,242 | $38,377 |
| $5,000,000 | $22,452 | $47,316 | $22,803 | $47,971 |
| $6,000,000 | $26,943 | $56,779 | $27,363 | $57,566 |
| $7,000,000 | $31,433 | $66,242 | $31,924 | $67,160 |
| $8,000,000 | $35,924 | $75,705 | $36,484 | $76,754 |
| $9,000,000 | $40,414 | $85,168 | $41,045 | $86,348 |
| $10,000,000 | $44,904 | $94,632 | $45,605 | $95,943 |
加息下收入几多才可上车？
假设A先生打算买入400万的单位，借尽9成按揭，以现时还款期30年，P-2.25%计算，原来的压力测试要求为$34,067，每月供款为$16,166。加息后压力测试要求为$34,539，每月供款轻微增加$252至$16,418。
| 最优惠利率 | 5.75% | 5.875% | ||||
| 实际按息 | 3.5% | 3.625% | ||||
| 楼价 | 每月供款 | 压力测试 | 每月供款 | 压力测试 | 首期 | 印花税 |
| $4,000,000 | $16,166 | $34,067 | $16,418 | $34,539 | $400,000 | $60,000 |
| $5,000,000 | $20,207 | $42,584 | $20,522 | $43,174 | $500,000 | $112,500 |
| $6,000,000 | $24,248 | $51,101 | $24,627 | $51,809 | $600,000 | $135,000 |
| $7,000,000 | $28,290 | $59,618 | $28,731 | $60,444 | $700,000 | $210,000 |
| $8,000,000 | $32,331 | $68,135 | $32,836 | $69,079 | $800,000 | $240,000 |
| $9,000,000 | $36,373 | $76,652 | $36,940 | $77,714 | $900,000 | $270,000 |
| $10,000,000 | $40,414 | $85,168 | $41,045 | $86,348 | $1,000,000 | $370,000 |
*假设为借9成按揭、还款期30年及以P-2.25%计算(不包括按保费用)
加息期下如何降低利息成本？
比较不同按揭计划：现时各银行为了抢佔按揭市场，纷纷推出高现金回赠的按揭计划，指定银行及贷款额可享有现金回赠高达3%，已经能够节省不少利息及印花税开支。每间银行的按揭优惠各有不同，货比三家自然能赚更多。
善用Mortgage-link：现时不少按揭计划除了提供低按揭息率优惠，还给予与按揭息率挂钩的Mortgage-link户口。Mortgage-link户口的高息活期存款上限一般为剩余按揭贷款额一半，例如一开始借500万按揭贷款，最初的高息存款上限为500万/2=250万，之后剩余欠款跌至400万，存款上限跌下降至200万。虽然存款上限随剩余贷款额递减，但仍可以节省部份利息成本，个别银行更容许借款人的家属共用高息户口。如想知道最新的按揭优惠，可立即联络按揭专员了解更多。
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