踏入新一年，职场上升职、转工、出花红不计其数，打工仔的入息通常分为月薪或者底薪，再加双粮及或花红等。除了固定月薪及底薪部份，其余收入在申请按揭时要小心计算。究竟这些情况对申请按揭有甚么影响？经络按揭为大家拆解一下。
临近农历新年，不少公司陆续派发双粮或花红，为辛劳的打工仔带来奖励。原来这些薪金以外额外获得的报酬，在买楼申请按揭时，也能成为额外的借贷力，帮助通过收入审核。不过这些额外收入在按揭审批时会有何不同？笔者在此作详细介绍。
双粮
从银行批核按揭角度，如果公司聘用文件中明确列有双粮条款，通常会被视为固定收入，并可计算进入息之中。例如员工月薪为$33,000，若加上双粮部分，则每月薪金可增加$2,750（$33,000/12个月）至$35,750。
花红
花红的计算方法较双粮复杂，一般会以24个月的平均金额计算。假设打工仔首年花红为$10,000，次年为$15,000，银行会以约$1,042（即($10,000 + $15,000)/24个月）计入息之中。需注意的是，若申请按揭保险，用于计算年终花红的金额最高不可超过月薪三倍。此外，若已转职至新公司，旧公司的花红通常不纳入计算，只会以现职公司的花红总额除以24个月。申请按揭前，务必将相关金额计算清楚。
约满酬金
部分专业及技术性行业打工仔，在合约期满时会获发约满酬金。有些银行会将此收入计进入息，例如合约期为3年，约满酬金为$30,000，银行会将其除以36个月，即每月薪金可额外加上$833。不过，各银行的计算方式及要求各有不同，建议事先向银行及按揭转介公司查询。
佣金
保险经纪、地产代理等行业的收入通常以底薪加佣金计算，透过按揭保险最高可申请八成按揭。银行一般会以过往6个月的佣金收入平均数来计算收入，但部分银行可能会先剔除最高及最低月份的收入后再计算。由于计算方法较为复杂，建议向按揭转介公司查询各银行的实际计算方法。此外，因佣金收入行业需提供至少6个月入息证明，申请人应预留充足时间准备相关文件，才能使按揭申请过程更加顺利。
以上为银行的一般做法，惟各银行的审批准则各有不同，个别银行可能较为严谨。此外，银行亦会不时调整计算方法，故申请前最好先谘询按揭专业人士，以避免不必要的波折。
FAQS
申请按揭时，银行如何计算花红收入？
A1：银行一般取申请人过去 2 年花红总额计算年均值，部分银行会对金额打折扣，再将年均花红摊分至 24 个月，折算为每月新增入息纳入入息测试；计算公式为「（两年花红总额）÷24 = 每月新增花红入息」。
转工后，旧公司的花红能否併入按揭入息计算？
一般不能。若申请人在上会前 2 年内有转工经歷，银行仅认可新公司的花红金额，旧公司花红不纳入计算，仅将新公司花红摊分至 24 个月折算每月入息。
双粮要满足什么条件，才能被银行纳入按揭固定入息？
核心条件是僱佣合约中明确列明每年会派发双粮，此时双粮才会被银行认可为固定收入；计算方式为将全年双粮金额平均摊分至 12 个月，直接增加每月认可入息。
刚转工不足 3 个月，是否可以申请按揭？
A4：银行基本要求提供过去 3 个月入息文件，转工不足 3 个月审批难度会大幅增加，建议与业主商讨延长成交期，待做足 3 个月、文件齐全后再申请；若急需申请，可委託按揭专员向银行协调，部分银行可接受「先审批、后补交 3 个月入息文件」，但非普遍批核结果。
花红、双粮等非固定收入，对按揭申请的核心作用是什么？
符合银行计算规则的花红、双粮收入，折算为每月入息后，会与固定月薪 / 底薪合併，用于按揭审批的入息测试，直接影响申请人可获批的按揭额度，是置业申请按揭的重要入息补充。
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