油尖旺及深水埗一带唐楼由于入场费较低,3百余万便能买入4、500呎单位,吸引不少投资客买入。其实唐楼在正常情况下仍可造高成数按揭,但申请按揭情况可能比一般私楼较为复杂。经络按揭一次过为大家拆解唐楼的按揭成数、还款年期等按揭注意事项,买入唐楼自然更一目了然。
甚么叫唐楼?唐楼有甚么好处?
唐楼于第二次世界大战后兴建的楼宇,不设升降机、约有五至八层高的住宅物业,面积约为450呎至700呎。特色是楼底高,设有骑楼。唐楼虽然歷史较长久,而且没有升降机,但仍不乏买家自住或投资者垂青,主要原因如下:
- 重建因素:不少唐楼位于油尖旺、港岛及土瓜湾一带,投资者憧憬物业将来会被获政府或发展商收购。
- 投资门槛低:唐楼入场费约需3百多万,门槛较一般住宅为低。
- 自住吸引力:唐楼呎价平,但实用性高,而且不少设有「骑楼」,深受情侣及外国人欢迎。
唐楼按揭成数
唐楼按揭成数原则上与一般私人物业相若,如果买入物业自用,3,000万或以下的唐楼最高按揭成数为7成,3,000-3,500万为6成至7成 (不超过2,100万),3,500万或以上为6成。如果打算买入唐楼收租,出租物业最高按揭成数6成。不过唐楼的按揭成数会受物业质素等情况影响,买入前应先向银行初步查询。
物业状况/资产类型 | 楼价 | 最新按揭成数上限 |
自用住宅物业 | 3,000万或以下 | 7成 |
自用住宅物业 | 3,000-3,500万 | 6成至7成 (不超过2,100万) |
自用住宅物业 | 3,500万或以上 | 6成 |
非自用住宅物业 | 任何楼价 | 6成 |
以「资产水平」为审批基础的物业按揭 | 任何楼价 | 6成 |
不少人士选择唐楼作投资出租,但作为非自用物业,最高按揭成数只有6成。假设一个唐楼物业为500万,首期预算便需要300万,但如果正在收租,可把租金计算入入息审查,如果租约有打釐印,可以把租金7成计入压力测试,租约倘没有打釐印,则只能计算租金6成入压力测试。
唐楼银行估价
由于不少唐楼的改动较多,银行对于唐楼的估价会较为严格,会派员上门视察,因此如果单位并非交吉,必须在临约订明时列明容许估价人员上门。如果不涉及结构性改动,问题一般不大。如果单位经过大幅改动,银行可能需要把还原费考虑在内,导致估价偏低。
此外,由于唐楼成交较为疏落,在楼市兴旺的时候业主放盘价又较为进取,估价与放盘价可能出现较大差距。基于每间银行的估价标准各有不同,申请按揭时可申请多间银行,选取较理想的估价。对于一些有管理及已经进行大维修的唐楼,会较受唐楼欢迎。
唐楼「楼龄」、「人龄」计算
唐楼楼龄计算与私楼相若,大部份银行会以「75减」楼龄计算,如果唐楼楼龄已经50年,最长还款年期只有25年(75-50年)。个别银行会以「80减楼龄」计算,最长还款年期理论上仍能达到30年,不果情况只供参考,详情可向按揭转介公司查询。
人龄方面,像普通私楼一样,银行一般会以「75减人龄」处理,如果借款人为45岁以下,仍能借取长达30年按揭,但如果在借款人已达65岁,最长还款年期只有10年,需要增加担保人延长按揭还款期。在楼龄与人龄之间,银行会选取以年期较短者为准。
唐楼按揭入息下限
过往唐楼按揭的压力测试正常情况下与普通私楼无异,即假设利率上升2%,每月供款不得高于月入60%。2024年金管局暂停压力测试,只需符合供款与入息比率(DTI),即每月供款不得高于月入50%。
唐楼按揭申请时间
由于银行需要进行实地验楼,批核按揭时间会较一般为长,因此购买唐楼最好预算两个半月以上成交期,让银行有足够时间处理按揭申请。
唐楼劏房、僭建影响按揭
现时不少唐楼已经改建为劏房,现时大部份银行批核较为严谨,如果单位出现僭建,可能已经在土地註册处註册(俗称「钉契」)。或者买入的唐楼违反地契,更有机会影响按揭申请。为了保障利益,最好先为物业进行初步查册,了解物业是否有「命令」(order)在身。
唐楼可选择的按揭计划
标准唐楼可以使用H按或P按,不过,对于劏房一类唐楼,个别银行只容许批出P按,详情可以向经络按揭查询。申请唐楼按揭最稳阵方法是找按揭转介公司帮手,由专业人士提供最适合方案。
由于唐楼按揭批核较为复杂,每间银行对批核严谨度各有不同,最好申请多于一间按揭,让按揭申请更有预算。
唐楼按揭FAQs:
1.唐楼如果有僭建被钉契,会否影响按揭申请?
如果唐楼的僭建不涉及更改主力墙或结构改动,按揭批核一般不受影响。但测量行可以会计算还原费用。不过,如果唐楼的有僭建物被钉契,有机会影响按揭批核申请。
2. 唐楼可否申请高成数按揭?
可以,但银行会同时根据人龄及楼龄进行按揭批核,楼龄必须以「75-」计算。
3. 为甚么申请唐楼按揭最好找按揭转介公司?
由于并非每间银行均会批出唐楼的按揭贷款,按揭转介公司能提供会做唐楼按揭的名单,以及为客人比较每间银行的按揭计划。