担心退休后要应付突发开支？除了依靠本身储蓄，物业也能带来稳定的退休回报。香港按揭证券公司推出安老按揭计划（俗称「逆按揭」），为55岁以上拥有住宅物业人士，提供一笔过或每月年金收入。究竟申请安老按揭需要符合甚么资格？每月能取得多少年金收入？本文拆解安老按揭能取得的按揭成数、申请流程、费用及影响年金收入的因素。
安老按揭=「逆按揭」？
大家在市场上可能听到较多「逆按揭」一词，其实正是安老按揭另一个较通俗的名称。安老按揭可作为退休理财工具，透过把物业按给银行，从而取得一笔过或每月的按揭贷款。即使物业未供满，也能申请安老按揭偿还欠款。安老按揭现时由香港按揭证券公司营运，可透过经络按揭或银行申请。
为甚么需要安老按揭？
安老按揭取得的年金收入能运用在多项用途，例如清还原有按揭贷款、帮未补地价的资助房屋补回地价、家居装修及维持更优质退休生活等。
申请安老按揭有甚么好处？
1. 继续自住：申请安老按揭后可继续在单位居住至百年归老，子女亦有优先权赎回物业。
2. 还款选择灵活：可选择10年、15年及20年提取年金，以及固定年期、终身提取或一次过取得贷款。
3. 毋须还款：借款人可以终身毋须还款
4. 随时赎回物业：如果中途改变主意，可随时全数偿还贷款及赎回物业，而不用缴付任何罚款
申请安老按揭前有甚么要注意？
55岁 VS 60岁申请：根据安老按揭规定，一般情况下55岁或以上人士便可申请安老按揭贷款，但如果以香港房屋委员会或香港房屋协会营运的未补地价资助出售房屋作为安老按揭贷款的抵押，申请人的年龄必须为60岁或以上。
前期开支：在申请按揭前，需要先承担辅导费，如果楼龄超出50年，并需要自费一份楼宇检测报告。
提取安老按揭后的责任：物业的业主需要负责日常开支，所有日常开支，例如管理费、地租、差饷、购买火险及维修费用。除非获得贷款机构的书面同意，该物业或其任何部分不可出租予任何人士。
申请安老按揭需要符合甚么资格？
1. 申请人要求
年龄：申请人必须年满55岁以上，如果物业为未补地价，申请人必须为60岁以上
财务要求：现时没有破产／涉及破产呈请或债务重组
2. 物业基本要求
-楼龄：物业楼龄必须为50年以下，如楼龄在50年以上，可能需要进行验楼
-转售限制：物业并无任何转售限制，但如果属于未补地价资助出售房屋如房委会营运的居者有其屋计划、私人机构参建居屋计划、租者置其屋计划及绿表置居先导计划、或香港房屋协会（房协）营运的住宅发售计划、夹心阶层住屋计划及资助出售房屋项目则视作例外
-物业用途：一般情况下不能出租，但如果所有借款人声明已退休，或因接受长者或医疗护理服务理由迁出该物业，该单位可作出租之用
3. 业权要求
业权容许以个人名义持有，或者所有借款人以联权共有的形式持有，安老按揭容许最多3名借款人联名申请
安老按揭利率如何计算？
借款人可选择浮息或定息按揭计划。一般情况下， 定息按揭计划较浮息按揭计划可提供较高的每月年 金及最高一笔过贷款金额。
安老按揭物业价值上限
物业价值愈高，申请人能获得的安老按揭年金一般较高，不过如果属于豪宅类型，计算年金的估值有机会出现折让，计算方法如下：
| 物业价值上限 | |
| 物业估值 | 用作计算年金之指定物业价值上限 |
| 800万港元或以下 | 100%物业估值 |
| 800万港元以上 | 800万港元及超过800万港元以上的50％总和(上限为2,500万港元) |
安老按揭年金收入会受甚么因素影响？
1. 借款人人数：借款人人数会影响年金收入，如果超过1人申请安老按揭计划，收取的每月年金金额会较1人为低
2. 提取年金年期：领取的年金年期愈短，每月获取的年金便愈高
3. 参加岁数：借款人参加计划时的年龄愈高，每月可获取的年金便愈多
| 参加年龄 | 60 岁 | 70 岁 | ||||
| 年金年期 | 单人 借款 | 2人 借款 | 3人 借款 | 单人 借款 | 2人 借款 | 3人 借款 |
| 10 年 | $3,700 | $3,300 | $3,000 | $5,100 | $4,600 | $4,200 |
| 15 年 | $2,800 | $2,500 | $2,250 | $3,800 | $3,500 | $3,200 |
| 20 年 | $2,400 | $2,100 | $1,900 | $3,300 | $3,000 | $2,700 |
| 终身 | $2,000 | $1,800 | $1,550 | $3,100 | $2,800 | $2,400 |
申请安老按揭涉及甚么开支？
安老按揭涉及的费用主要包括按揭保费、辅导费及法律费用，细节如下：
1. 按揭保费：涉及基本按揭保费及每月按揭保费，基本按揭保费为指定物业价值的1.96%，分7期，分别于第37、49、61、73、85、97及109个每月年金支付日付款,每期费用为指定物业价值的0.28%。每月按揭保费根据安老按揭贷款的总结欠，以年利率1.25%计算。
2. 辅导费：正式申请安老按揭前，必须约见相关法律顾问进行辅导，包括借款人的权益责任及法律后果，因此需要缴付辅导服务的费用。有关款项可以加借入安老按揭贷款。
3. 法律费用：签署按揭文件及其他相关法律文件而须缴付给律师的费用。有关款项可以加借入安老按揭贷款。
安老按揭/逆按揭计划利弊 / 安老按揭缺点
特别情况下贷款机构会暂停／终止发放年金
在大部份情况下，贷款机构会如期发放安老按揭年金，但如果出现以下情况，年金有机会暂停或终止：
1. 暂停发放年金
如物业业主没有履行任何与物业或安老按揭有关的持续责任，或违反与贷款机构安老按揭贷款订立的任何贷款文件，例如业主违反大厦公契、欠交管理费、没有为物业购买火险等，且未能在3个月内纠正有关有可能被纠正的暂停事件，贷款机构将有权停止继续向申请人支付每月年金和一笔过贷款。
2.终止发放年金
在大多数情况下，安老按揭贷款会借款人去世时才到期偿还，然而，当出现如被物业被政府或当局收回、物业倒塌、物业被依法出售等暂停事件，且该暂停事件为有可能被纠正却未能在6个月内纠正，申请人的贷款机构将有权终止安老按揭贷款，详情可向贷款机构查询。
安老按揭是否能享有现金回赠？
向个别银行申请安老按揭，有机会享有现金回赠，详情可以向经络按揭查询。
申请安老按揭程序
1. 联络提供安老按揭服务的银行，对方会进行初步评估，了解自己是否符合资格。银行会提供《资料表》、《重要通知》及《贷款资料列表》。如想知道哪间银行可提供安老按揭现金回赠，可在联络前先向经络按揭了解。
2. 辅导：申请人需要联络合资格的辅导顾问进行会面，以了解安老按揭特色、借款人的权益及责任及取得安老按揭贷款的法律后果。完成辅导后，会获发《辅导证书》。
3. 正式申请：获发《辅导证书》后，可以联络银行正式申请贷款，再于律师楼办理按揭及法律文件。
参与银行/机构名单
1. 提供浮息按揭计划及定息按揭计划
中国银行
中国建设银行
集友银行
招商永隆银行
香港按揭管理有限公司
南洋商业银行
华侨永亨银行
上海商业银行
渣打银行
2. 只提供浮息按揭计划
交通银行
富邦银行
东亚银行
安老按揭 / 逆按揭计算机点样用？
为了方便大家计算安老按揭每月获取的年金金额，香港按揭证券有限公司推出了安老按揭 / 逆按揭计算机，只要输入以下资料，便能知道年金收入。
- 申请人数：1-3人
- 申请人年龄：可选择55-100岁
- 物业估值
- 指定物业估值
- 利息选项：浮动利率或固定利率
- 可选择一笔过支付款项
大家可用逆按揭计算机查出预计获得的年金金额。
居屋可做安老按揭吗？
可以，房屋署署长准许参与银行及按揭管理公司与年满60岁或以上房委会未补价资助出售单位的合资格长者业主订立安老按揭。长者业主可利用其未补价单位作为抵押品，向参与银行或按揭管理公司借取安老按揭贷款。
安老按揭 / 逆按揭如何做到年金最大化？
安老按揭 / 逆按揭的年金收入，其实受物业估值、领取年金的方法及申请人年龄3大因素影响。
- 物业估值：物业估值愈高，获取的年金收入愈多。
- 领取年金的方法：领取年金期愈短，年金金额愈多。
- 申请人年龄：申请人愈后生，每月获得的年金愈少。
以上三项因素会影响安老按揭 / 逆按揭的年金收入，但每个人的实际情况不同，申请前可先向专业人士查询。
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