自政府于今年2月全面撤辣以及放宽按揭成数,有部份买家因甩名、甩按保等原因而需要申请转按。要注意银行发出的贷款文件中列明,假如借款人在指定时间内(俗称「罚息期」)提早清还贷款或转按,就需要支付额外开支,以下笔者将详细解释银行罚息的运作及注意事项。
银行设立按揭罚息期,目的是保障其自身成本效益,弥补因提前还款而损失的利息成本收入。罚息期通常为2至3年,并以提取贷款日起计,假设按揭罚息期为2年,需要完成24期供款后才等于过了罚息期。如果罚息期为3年,即要完成36期供款才能免除罚款,供款单内会有按揭供款期数作参考。
至于罚息金额,大部份银行会以原有贷款额计算罚息,即当初借400万元,罚息金额便以400万元为基数计算,一般首年罚息金额最多,其后按年递减。此外亦要留意,如银行标明罚息条款为「贷款额1%或最低5万元,以较高者为准」,那么400万元贷款额的罚息便是5万元而非4万元。
另外,各银行的罚息计算方法各异,有银行除了收取若干百分比的贷款额外,还需回收现金回赠,假设当初按揭借贷额为400万元,现金回赠4万元,如首年提早全数还款,银行将收取「现金回赠+贷款额1%」,即「4万元+400万元X1%」=8万元。
罚息期一般为银行所设定出来的条款,如阁下本身是透过发展商其下财务机构申请一按,因这些财务机构普遍不会设有罚息期,买家可于任何时间内,随时申请转按至传统银行。
最后,想尽快转按的业主其实无需等罚息期完结后才申请转按,事实上,在罚息期完结前3个月便开始提早申请,假设罚息期为2年,在供完第21个期按揭后,业主便可以预先申请转按,提早锁定息率以及按揭优惠。而每间银行的罚息期收费规则各异,有需要人士可向大型专业的按揭转介公司咨询,协助配对至最适合的银行及按揭计划。
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