2023年香港宣佈通关,国内人来港置业、旅游、就业及留学更加容易,而近年新来港人士买楼愈来愈多。在香港读书或打拼的「新香港人」,当中在香港读书的人士称为「港漂」,这些人士成为香港楼市的动力之一。究竟新香港人来港买房,有甚么要注意,税项又有甚么优势?经络按揭一次过告诉你。
市场上对于新香港人有不同解读,在购房层面,其实主要分为是否住满7年拥有香港永久身份证。在国内人来港读书做港漂或工作,首先会领取居民身份证,住满7年后再领取永久居屋身份证。拥有「永久性居屋身份证」与「未领有永久居民身份证」买房,最大分别在税项方面:
不论是拥有永久居民身份或非永久居屋,新香港人均可以在香港买房,但需要注意税项上的分别。未领取永久性居民身份证的人士,所有非香港永久性居民购买香港住宅物业时,需要缴交楼价15%第一标准从价印花税(AVD),以及15%买家印花税(BSD)。假设购入一个800万元物业,买家就需要缴付总共240万元(800万X30%)的印花税。如果住满七年成为永久性居民,如属于首置购房,只需缴付为首置印花税(第2标准税率)。
不过,政府为了吸纳高端人才,在购房税项上提供宽松措施,高端人才通行证合资格者要在港购房,满7年后永居可以退回额外的印花税。2023年10月特首在施政报告中宣佈优化措施,为外来人才的置业印花税实施「先免后徵」,即优化去年为合资格外来人才退还在港置业印花税的安排,由原本在购入物业时先徵收买家印花税和新住宅印花税,然后在相关人士居港满7年并成为香港永久性居民后才退还(「先徵后退」),改为在购入物业时先暂免徵收相关税项,若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项(「先免后徵」)。新安排适用于2023年10月25日或以后签署的「买卖协议」。
申请按揭方面,不论是否拥有永久性居民身份证,均可向银行申请按揭。金管局2023年最新公佈的按揭成数指引,住宅方面,1,500万或以下的住宅最高可承造7成按揭,1500万以上−1,750万以下可借60%-70%(贷款额上限1,050万港元),1,750万−3,000万可借60%,3,000万以上−3,600万以下可借50%-60%(贷款额上限1,800万港元),3,600万或以上为50%。
楼价 | 自用 | 非自用 |
1,500万或以下 | 70% | 50% |
1,500万以上至1,750万 | 60%-70%(贷款上限1,050万) | 50% |
1,750万以上至3,000万 | 60% | 50% |
3,000万以上至3,600万 | 50%-60%(贷款上限1,800万) | 50% |
3,600万以上 | 50% | 50% |
不论是否永久性居民,同样需要进行银行压力测试。以下为「供款入息比率」与「压力测试基准」比较表(申请人在申请按揭时没有就其他按揭物业作出借贷或担保):
自用 | 非自用 | |
供款入息比率 | 50% | 40% |
压力测试基准 (假设利率上升2%) | 60% | 50% |
不论是否属于香港永久性居民或者只是持有普通身份证,均可申请按揭保险,只要符合按保资格便可申请,最高按揭成数为九成,最长还款年期为30年。
新香港人在港买房,可留意以下步骤:
- 先考虑自己的需求,例如购房预算、想选择的地区及户型
- 联络地产中介,再去看房
- 看中了及开价,地产中介会帮忙谈判,可预备支票,价格一般为3-5%
- 与中介签临时买卖合约
- 联络相熟的律师楼,约时间签订正式买卖合约
- 申请银行按揭,找相熟的按揭中介可更快手
- 等待律师楼查核业权问题及银行批出按揭贷款资料
- 支付中介佣金及律师费
- 约中介睇楼
- 成交日过数及交锁匙
- 完成交易