【无契楼按揭2025】为甚么楼价偏低？申请按揭是否有难度？

楼契是物业重要的文件，市场上经常有无契楼以低价成交，最近拍卖行便出现不少折让「无契楼」给人竞投，究竟甚么是无契楼？为甚么对楼价构成影响？经络按揭为大家介绍无契楼买卖及按揭的注意事项。

甚么是无契楼？

无契楼是指在物业买卖过程中，卖方放售物业时，未能向买方提供完整楼契，或楼契中缺少部分重要文件。

为甚么会出现无契楼？

无契楼常见原因如下：

1. 楼契遗失或损毁：搬屋、火灾、水灾等意外，或律师楼、银行保管不善，近年电子化期间文件管理混乱亦加剧问题。
2. 继承纠纷：业主去世后，继承人未处理好遗产或家庭争拗，楼契下落不明。
3. 逆权侵佔：有人佔用物业超过12年并成功申请业权，原业主失去控制权，变成无契楼。
4. 债务问题：业主以楼作抵押，违约后债权人发现楼契遗失，资产变无契楼。
5. 跨境争议：涉及内地或海外业主，法律程序繁复，未能及时补办或更新楼契。
 

无契楼主要风险

无契楼的主要风险包括：

1. 业权风险：即使补办副本，原始楼契若被他人滥用，买家可能面临产权诉讼。
2. 按揭困难：银行普遍拒批无契楼按揭，买家多需全额付款，或只能向财务公司借贷，利息高昂。
3. 转售困难：市场接受度低，投资者要求大幅折让（一般低于市价约三至五成），普通买家更难入市。
4. 律师承接意愿低：律师楼因专业风险高，多不愿处理，愿意接手的收费亦较高。
5. 隐藏负担：无契楼可能有未披露的抵押、僭建或欠费，新业主或需承担旧有法律责任。

无契楼补契流程

无契楼补契流程如下：

1. 楼契正本遗失后，不能补发正本，只能申请「楼契核证副本」（又称影印契），具有法律效力。
2. 业主需委託律师，亲身到律师楼宣誓，说明遗失原因及过程，并声明楼契未作抵押。
3. 律师会协助向土地註册处申请核证副本，成功后副本可用于日后买卖或按揭。
4. 但银行对补契楼按揭态度保守，批核难度高、条件严苛，物业价值亦会受影响。
 

无契楼为甚么仍会获得买家垂青？

无契楼一般较难向银行申请按揭，因此价格一般较低，成为买家吸纳的原因。

无契楼如何放盘？

无契楼放售一般不会轻易见到，需要在拍卖行或由相熟的经纪放售。

无契楼申请按揭是否有难度？

绝大部份银行均不接纳无契楼的按揭申请，买家通常要「Full Pay」入市。如果真的想承造按揭，可考虑找财务公司，但利率会较高。如果日后有按揭需要，可申请补契，将来仍有机会申请按揭。

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