不少人在踏出「上车」的第一步后，下一个目标便是「愈住愈大」，并会萌生「楼换楼」的念头。根据笔者公司早前所举办的置业意向调查，有约一成半的受访业主表示会考虑于今年换楼，主要原因包括「改善居住环境」、「家庭需要」以及「楼价下跌，趁低换楼」，当中超过半数考虑换购二手物业，心仪物业的楼价主要集中在1,000万元以内，近六成半则倾向承造高成数按揭。
文章重点
不少业主上车后希望改善居住环境、因家庭需要或趁楼价调整而计划楼换楼，调查显示约一成半受访业主考虑今年换楼，当中以 1,000 万元以内二手物业为主，近六成半倾向高成数按揭。随着政府全面撤销住宅印花辣税、放宽按揭成数及入息要求，换楼门槛大幅降低，尤其有利「先买后卖」的换楼客。「先买后卖」可最多承造七成按揭，只需缴交第二标准税率从价印花税，毋须急售旧单位；若旧物业未完成交易便申请按揭保险，最高只可批出八成。「先卖后买」则可透过按保申请最高九成按揭，流程更简单，但可能涉及额外租金与搬迁成本。无论採用哪种换楼方式，都须备足资金并确认还款能力，建议谘询专业按揭中介。
先买后卖
过去由于各项楼市按揭措施及辣税等限制，令业主在换楼及申请按揭时较为麻烦。不过，现时政府已全面撤销所有住宅印花辣税，并放宽银行入息要求以及按揭成数上限，新措施为换楼客大开方便之门，大大降低换楼门槛，尤其对于想「先买后卖」换楼业主。
「先买后卖」指先购入新物业，然后才出售旧有物业。根据最新楼按措施，「先买后卖」的业主现时不用先付辣税及急于出售旧有单位，即使有两个物业在身，新物业的按揭成数仍可承造最多七成，并且无须调低供款与入息比率上限。另外，买家亦只需缴交第二标准税率的从价印花税。
有一些「先买后卖」的换楼业主或会于签订旧有物业的临时买卖合约后，随即签订新物业的临时买卖合约，但须注意，若果旧有物业尚未正式完成交易，新物业如需要申请按揭保险，按揭保险公司最多只可批出八成按揭。
先卖后买
至于「先卖后买」的业主，即完成出售旧有物业后，才购入新物业，由于他们出售旧物业的成交日期早于新物业的成交日期，因此新物业申请按揭上会更为简单，透过按揭保险计划，可申请最高九成按揭。不过，期间业主可能需要另租居所暂住，并且需搬家两次，当中可能涉及额外的租金及搬迁费用。最后，无论是以「先买后卖」或「先卖后买」换楼，都需准备充足资金，并确保有足够的还款能力。如对按揭申请有任何疑问，建议寻求专业及大型的按揭中介谘询。
楼换楼按揭FAQS
问：今年打算换楼的业主，主要考虑什么原因？
答：主要原因包括改善居住环境、家庭需要，以及趁楼价下跌趁低换楼，目标以 1,000 万元以内二手物业为主，不少人倾向申请高成数按揭。
问：最新政策对换楼客有什么利好？
答：政府已全面撤销住宅印花辣税，并放宽银行入息要求及按揭成数上限，大幅降低换楼门槛，对「先买后卖」的业主尤为有利。
问：「先买后卖」换楼，按揭与税项有什么安排？
答：先买后卖即使同时持有两个物业，新物业最多可做七成按揭，毋须调低供款与入息比率，只需缴交第二标准税率的从价印花税。
问：先买后卖，旧楼未卖出就申请按揭保险，成数有上限吗？
答：有的。如果旧物业尚未完成交易，新物业申请按揭保险，最多只会批出八成按揭。
问：「先卖后买」有什么优点和缺点？
答：优点是新物业可透过按保申请最高九成按揭，按揭上会更简单；缺点是要先卖后买，期间可能要租屋暂住，产生额外租金及搬屋成本。
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