一手楼分为楼花及现楼,不少置业人士喜欢买楼花,究竟甚么是楼花?申请楼花即供按揭有甚么注意事项及常见问题?选择建筑期现楼按揭又会如何处理?经络按揭转介整理了楼花置业及按揭懒人包,让大家买入一手楼时不会计错数。
买入一手楼的付款方法及按揭种类
买入一手楼通常会出现以下3种情况:
1. 「即供付款」:一手楼现时处于楼花期,选择即时付款及立即申请按揭供款,付款方法称为「即供付款」,按揭为楼花按揭,由于资金能在短时间内回笼,发展商提供的折扣优惠通常较多。发展商会提供90至210日的成交期计划,通常愈短的成交期,折扣会愈多。
2. 「建筑期付款」:一手楼现时处于楼花期,选择先付小部份楼价,再于物业落成时才申请按揭支付余下楼价,付款方法称为「建筑期付款」,按揭属于现楼按揭/建期按揭;在此情况下,发展商提供的折扣优惠通常较少,买家在收楼前3至6个月才申请按揭。
3. 一手楼已处于现楼期,买入单位后即时申请按揭,同样属于现楼按揭。
一手楼楼花
甚么叫一手楼楼花?
一手楼中的楼花是指未落成的楼盘,发展商为了锁定销售量及回笼资金,会推出多项折扣优惠,鼓励买家在楼花期买入单位。现时《一手住宅物业销售条例》规管一手物业(包括楼花)的销售程序及资金存放。
买入楼花有甚么好处?
买家买入楼花时,未能参观真实单位又不能即时入住,发展商为了吸引买家在楼花期买入单位,发展商会提供即供折扣优惠,鼓励买家以最短时间支付楼价。
买入一手楼楼花有甚么基本步骤?
买楼前
| 1. 参考楼书/售楼说明书中的物业整体及单位图则及视察地盘 2. 参考价单研究选用哪一种付款方法 3. 由于拣楼气氛热烈,最好预备拣楼名单,一旦心仪单位已被选择,也有后备单位选购 |
买楼中
| 1. 参观示范单位及清水房 2. 入票,一般金额为10万,支票抬头为发展商的律师楼) 3. 楼盘开售,售楼处分为抽籤区、等候区、选楼区及签约区,大额投资者会获优先拣楼 4. 签完临约后,可向按揭转介公司查询按揭详情 |
买楼后
| 1. 买家可预计关键日期时期收楼,但要注意关键日期并非等于正式收楼日期 2. 当发展商正式交楼,会向业主发出收楼信,联络物业收楼部预约收楼,收楼当日可以自行或委託测量师验楼 |
楼花即供按揭有甚么基本注意事项?
申请人在签署临约后,需要尽快提交按揭申请表、临约、身份证明文件、入息及工作证明。银行会根据申请人的文件及信贷评级进行批核,当银行批出按揭及申请人选择有关银行后,银行便会发出按揭确认信,银行按揭批核时间约为3个月。发展商会为买家提供不同付款计划,导致成交期较长,由于银行只会处理3个月内的按揭申请,买家要小心利息、按揭及楼价的风险。
楼花即供按揭贷款额如何计算?
要扣除所有发展商优惠计算,包括付款计划折扣、脸书页面赞好折扣、置业优惠、印花税折扣等。假设总折扣额为20%,物业面价为800万,折实后为640万,银行会以640万计算按揭贷款额。
楼花及现楼可否选用按揭保险?
经过2023年9月的放宽按保措施,不论是选择即供付款的楼花即供按揭或选择建期现楼按揭,也可以为1000万物业申请9成按揭:
楼价 | 最高按揭成数 |
1,000万以下 | 90% |
1,000万至1,125万 | 80%-90%(贷款上限900万) |
1,125万至1,500万 | 80% |
1,500万-1,715万 | 70%-80%(贷款上限1,200万) |
1,715万至3,000万 | 70% |
甚么叫楼花挞订?
买卖双方签署临时买卖合约后,需要在5个工作天内签署正式买卖合约(5%),并根据合约支付余下楼价。如果买家无法履行承诺,交易便会终止,卖方收取骑约订金。如果签署正式买卖合约后,买家没有履行承诺,除了要没收所有订金,甚至有可能根据合约条款赔偿卖方重售后的招致的损失。不论是任何两种情况,均称为「挞订」。一手楼/楼花挞订原因众多,主要原因包括买家申请按揭出现问题或睇淡后市。
楼花即供按揭需要压力测试吗?
申请楼花按揭与一般按揭一样,需要进行压力测试。
一手楼建筑期付款
选择建期付款有甚么好处?
资金较有弹性:有别于即供计划要即时上会,使用建期付款只需支付小额楼价,在收楼时才支付余下楼价,资金处理较有弹性。例如本身正在租楼的买家,可以在租约完结后才正式供楼,避免要同时应付租金及供楼双重开支。
选择建期付款及按揭有甚么要注意?
选择建期付款虽然可以在较后的日子才供款,但除了发展商会提供较少回赠,按揭申请方面亦要承受一定风险,列举如下:
入息变化:在物业可收楼时上会,借款人的入息可能出现变化,需要承受未必过到压力测试的风险。
物业估价:收楼时物业的估价是未知数,如果估价大幅下滑,有机会借不足按揭。
建期可否转即供?
如果买家本身选用建期计划,但希望转即供计划,需要向发展商申请,但有机会需要支付额外律师及其他费用。
即供建期的按揭申请次序分别
即供付款+楼花即供按揭 | 建期付款+建期现楼按揭 |
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一表睇清楼花按揭与建期按揭的分别
楼花即供按揭 | 建期现楼按揭 | |
可否申请按揭保险? | 可以 | 可以 |
最高按揭成数 | 楼价1,000万以下最高九成 | 楼价1,000万以下最高九成 |
最长还款年期 | 30年 | 30年 |
可选择的按揭计划 | H按/P按 | H按/P按 |
优势 |
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风险/坏处 | 短时间内预备按揭申请文件 |
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加息期下买一手楼建期计划的业主如何自保?
现实上无人能确实知道加息幅度及时间会有多久,如果选择建期收楼的一手楼业主,有甚么方法可以处理加息的按揭风险?
预备有额外的担保人:在置业前,最好找到后备的担保人,当申请按揭的结果不似预期,也可以有人帮忙
选择楼花期较短的一手楼:楼花期较长的一手楼变数较大,选择楼花期较短的一手楼可以减低按息大幅变动的风险
一手楼现楼
甚么是现楼?
一手楼中的现楼是指楼盘已经落成,发展商已经取得「满意纸」及「入伙纸」,买进单位后不用等候楼花期,便可尽快入住。发展商通常出售一手楼楼花时,通常会分阶段推出价单,愈迟的价单,物业进入现楼阶段的机会愈高。
现楼按揭要几时申请?
一手楼处于楼花阶段时,可选择即供申请按揭或建期申请按揭,但现楼并没有楼花期,因此不能选择即供按揭,签署临约后便要即时向银行申请按揭。
发展商按揭是甚么?
购买一手楼如果买家不选用按揭保险,便要根据金管局按揭指引的按揭成数申请按揭。发展商为了鼓励买家入市,会与财务公司合作推出发展商按揭,不少发展商按揭以「唿吸Plan」形式,即买家在毋须压力测试情况下便可申请按揭上车,但经过指定蜜月期(一般为2至3年后)按揭利率大幅增加,届时业主便要考虑转按。
发展商二按有甚么要注意?
发展商二按涉及多项条件,首先第二按揭最高贷款额不得高于净楼价的若干百分比,其次二按与一按的总贷款金额一般不能超过若干成数。另外要注意利息条款,通常二按首两年的利息较低,但其后利率便会上升,以及有机会要支付数千元的申请手续费。
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一手新居屋按揭
一手楼除了涵盖私人屋苑,其实在资助房屋方面,政府每年均会推出一手居屋单位,供符合资格的市民选购,而此类一手的居屋楼宇,申请按揭会与私人屋苑有不同地方。
能够符合资格申请新居屋的人士包括绿表及白表买家,绿表买家主要是公屋租户,他们最多可借取楼价九成半作为按揭,还款期约为30年。白表买家可申请的按揭成数最高为九成,还款期同样为30年。如果打算买入居屋单位,新居屋的话一般毋须通过压力测试,只要通过供款与入息比率,银行都会接受按揭申请。现时新居屋已经可以选择H按或P按,借款人可根据自己的实际需要选择最优惠的按揭计划。
为甚么申请一手楼按揭时要找按揭转介公司?
1. 免费解答疑难:不论是选择即供付款还是建期付款,都要承受不同风险,作为按揭转介公司的龙头,经络按揭按揭专业人士为大家提供免费的按揭谘询
2. 免费格价:每间银行提供的按揭计划优惠各有不同,经络按揭按揭专业人士为大家免费格价,比较最平息及最高现金回赠的银行
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